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専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内!契約更新や途中解除の方法がわかる

不動産の仲介では、媒介契約を締結する必要があります。このとき、媒介契約の期間はどのくらいなの?契約更新はできるの?と考える方もいるでしょう。

そこで本記事では、媒介契約でも契約されやすい「専任媒介契約」の期間やルール、契約の更新などについて解説します。

本記事を読むと、専任媒介契約の期間が満了したときに、更新すべきか終了すべきかの判断ができます。専任媒介契約の期間の更新についてお悩みの方は、ぜひご覧ください。

専任媒介契約有効期間は3ヶ月以内

専任媒介契約有効期間は3ヶ月以内

専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内です。

売主と不動産会社が協議をした上で3ヶ月以内の期間で定めます。そのため、契約期間は1ヶ月でも、2ヶ月でも問題ありません。

3ヶ月を超える媒介契約を締結した場合でも、有効な契約期間は3ヶ月以内になります。これらの取り決めは、媒介契約書に明記する必要があります。

専任媒介契約と他の媒介契約の期間やルールの違い

専任媒介契約と他の媒介契約の期間やルールの違い

専任媒介契約の期間がわかると、他の媒介契約についても気になるのではないでしょうか?媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。

それぞれの期間やルールを、以下にまとめました。

媒介契約の種類一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約できる不動産会社数複数社1社1社
自己発見取引の可否可能可能不可
依頼主への報告義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務なし義務あり義務あり
有効期間制限なし3ヶ月間3ヶ月間

ここでは一般媒介契約と専属専任媒介契約の期間やルールが、専任媒介契約とどう違うのかを解説します。

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一般媒介契約

一般媒介契約は専任媒介契約と違って、契約期間に規定がありません。専任媒介契約の有効期間が3ヶ月以内なのに対して、一般媒介契約は3ヶ月以上効力が継続します。

ただし、一般媒介契約には、依頼主への報告義務とレインズ(REINS)への登録義務がありません。これにより売主は販促状況を把握できません。レインズにより全国に物件の情報を広めることも不可能です。

専任媒介契約だと、2週間に1回以上の報告義務やレインズへの登録義務があります。また、依頼できる不動産会社は、一般媒介契約が複数社なのに対して、専任媒介契約は1社のみです。専任媒介契約を締結すると、不動産会社は仲介手数料を得やすいため、販促活動に熱が入りやすいです。

関連記事:一般媒介契約と仲介の違いは?他の媒介契約との違いもわかる

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の有効期間は、専任媒介契約と同じく3ヶ月以内です。それぞれの違いは「自己発見取引の可否」と「依頼主への報告頻度」です。

専任媒介契約は自己発見取引が可能ですが、専属専任媒介契約ではできません。依頼主への報告頻度は、専任媒介契約が2週間に1回以上なのに対して、専属専任媒介契約は1週間に1回以上です。

双方の共通点は、依頼できる不動産会社数が1社ということ、レインズへの登録義務があることです。専属専任媒介契約を締結すると、売主が買主を見つけられません。不動産会社は物件の売却に成功すると、かならず仲介手数料を受け取れるため、高い熱量を持って販促活動を行うでしょう。

専任媒介契約の期間満了後の契約について

専任媒介契約の期間満了後の契約について

専任媒介契約の期間満了後の契約について解説します。具体的には以下の4点です。

  • 期間が満了しても自動更新はない
  • 契約更新は書面で行う
  • 他社に乗り換えることもできる
  • 他の媒介契約に切り替えることもできる

それぞれの対応について把握すると、販促状況に応じて適切な判断ができるでしょう。

期間が満了しても自動更新はない

専任媒介契約の期間が満了しても、契約は自動更新されません。有効期間の満了後、契約の更新手続きを行わなければ、効力は消失します。

ここで契約期間を満了しても、費用は発生しません。なかには、契約の更新手続きを勝手に行う不動産会社もあるため注意しましょう。

また、更新手続きは売主から申し出によって可能です。

契約更新は書面で行う

専任媒介契約の更新は、書面によって行う必要があります。

有効期間の満了前には、不動産会社から媒介契約の更新の有無について聞かれます。更新する旨を伝えると、不動産会社から送られる書面を受け取りましょう。

書面に署名・捺印をして、不動産会社に返送すると、更新の手続きが完了します。

他社に乗り換えることもできる

専任媒介契約の期間満了後には、他社に乗り換えることも可能です。

専任媒介契約を更新しない旨を伝えたあと、他社に依頼すると乗り換えができます。更新しない旨を伝えると、書類を取り交わす必要がありません。

また、他社に乗り換えるときには、どのような点が満足できず不動産会社を変えるのかを明確化しましょう。不動産会社の選定基準を再設定して、乗り換えてください。

他の媒介契約に切り替えることもできる

専任媒介契約の満了後は、他の媒介契約に切り替えられます。複数社に依頼したいのならば、一般媒介契約に変更するとよいでしょう。

「販促状況を逐一報告してほしい!自己発見取引も行う気がない」という方は、専属専任媒介契約に切り替えるのも手段のひとつです。

不動産会社から契約の更新を打診されたときに、切り替えることを伝えましょう。

専任媒介契約の期間満了後、更新しないほうがよいケース

専任媒介契約の期間満了後、更新しないほうがよいケース

不動産が売れないときは、専任媒介契約を更新しないことも手段のひとつです。ここでは更新しないほうがよいケースを3つ紹介します。

  1. 営業担当者が親身に対応してくれない
  2. 不動産会社の営業力が弱い
  3. 囲い込みをされている可能性がある

それぞれ見ていきましょう。

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1. 営業担当者が親身に対応してくれない

担当者が親身に対応してくれない場合は、専任媒介契約を更新せずに、他社に乗り換えることを検討しましょう。

不動産仲介では、売主と不動産会社は頻繁にコミュニケーションを取ります。

担当者が親身に相談に乗ってくれなかったり、売主の要望を聞かずに販促活動をしたりすると、何らかの問題が生じて円滑な取引を行えないでしょう。

その結果、売却期間が長引くことや、不動産が高値で売れないことにつながります。

2. 不動産会社の営業力が弱い

不動産会社の営業力が弱いと、不動産を高く・早く売れない可能性があります。

高く・早く不動産を売却できないならば、専任媒介契約の更新をしないで、他社に乗り換えるのが望ましいでしょう。

不動産会社の営業力を見極めるポイントは、主に以下の3つです。

  • 自社の不動産検索ポータルサイトを所有している
  • 不動産会社の営業マンが多い
  • 不動産の売却実績を提示している

とくに売却実績を公に提示している不動産会社は、営業力に自信を持っている可能性があります。依頼すると理想的な価格で売却できるでしょう。

3. 囲い込みをされている可能性がある

専任媒介契約と専属専任媒介契約では、囲い込みをされる可能性があります。

囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、他社からの内覧・購入の依頼を断る行為です。

その結果、売却期間が長引くことにつながります。物件が好条件なのに数ヶ月経っても内覧の申し込みがない場合は、囲い込みの疑いがあるでしょう。

囲い込みを防ぐには、一般媒介契約に切り替える必要があります。

関連記事:専任媒介契約と囲い込みの関係とは?不動産売却で囲い込みを見破るポイントを解説

専任媒介契約の期間中の解除について

専任媒介契約の期間中の解除について

専任媒介契約の有効期間中の契約解除には、違約金が発生するケースとしないケースがあります。ここでは、それぞれのケースについて解説します。

違約金なしで解除できるケース

不動産会社に落ち度がある場合は、専任媒介契約を違約金なしで解除できます。たとえば、以下のようなケースが不動産会社の落ち度として挙げられます。

催促をした結果、履行がない場合に解除可能無催告解除が可能
・積極的な販売活動を行っていない
・レインズの登録証明書を交付しない
・媒介契約で虚偽の情報を伝える
・法律違反や不正をしている
・囲い込みをしている

上記の事項が発覚した場合、不動産を乗り換えるのがよいでしょう。

違約金が発生するケース

専任媒介契約の解除で違約金が発生するケースは、売主側に落ち度があるときです。

たとえば、他社で売買契約を成立させたり、売主都合で不動産を売らなかったりした場合には、解除までにかかった実費を請求される可能性があります。

違約金の請求額は、約定報酬額の範囲内です。売主都合で専任媒介契約を解除するときは、まずは不動産会社に相談しましょう。

専任媒介契約の期間に関するよくある質問

よくある質問

専任媒介契約の期間に関するよくある質問を3つ紹介します。

  1. 不動産の売却にかかる平均期間はどのくらい?
  2. 専任媒介契約で買主を自分で見つけたらどうなる?
  3. 契約期間の終了後の取引に制限はある?

順番に見ていきましょう。

1. 不動産の売却にかかる平均期間はどのくらい?

不動産の売却にかかる平均期間は約3ヶ月とされています。

レインズの「首都圏不動産流通市場の動向(2022年)」によると、不動産売却の平均期間は、中古マンションが76.8日、中古戸建住宅が95.5日です。

売却までのスケジュールは、以下の通りです。

  • 2週間〜1ヶ月:売却相談から媒介契約の締結まで
  • 1〜1.5ヶ月:売却活動
  • 1ヶ月:売買契約の締結から引き渡しまで

上記を目安に売却のスケジュールを立てましょう。

関連記事:【岐阜県】不動産売却にかかる平均期間は?長引く原因と対策、短期で売る方法を解説

2. 専任媒介契約で買主を自分で見つけたらどうなる?

専任媒介契約を締結している状態で、売主が買主を見つけた場合、不動産会社を挟まずに不動産を売却できます。これを「自己発見取引」といいます。

自己発見取引では、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

ただし、不動産会社の仲介なしで契約書を締結したり、金銭の受領を行ったりするため、トラブルの可能性が高まることに留意しましょう。

関連記事:自己発見取引とは?メリット・デメリットや媒介契約ごとの条件を解説

3. 契約期間の終了後の取引に制限はある?

専任媒介契約が満了したあと2年以内は、不動産会社を通して知り合った買主と直接取引できません。

「専任媒介契約約款第10条(直接取引)」によると、以下のように規定されています。

専任媒介契約の有効期間内又は有効期間の満了後2年以内に、甲が乙の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買又は交換の契約を締結したときは、乙は、甲に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができます。

引用:宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款

不動産会社を通して知った買主と取引する際には、仲介手数料と同等の金額を請求される可能性があることに注意しましょう。

まとめ

本記事では、専任媒介契約の有効期間について解説しました。専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内です。売主が不動産会社と協議をした上で、有効期間を決める必要があります。

専任媒介契約の更新は自動ではありません。そのため、不動産会社と合わない場合は、更新しないことも可能です。不動産会社との相性を見極めて、自分にマッチした業者と媒介契約を締結しましょう。

【1分で完了】自分の物件がいくらで売れるのか査定する

関連記事:媒介契約書とは?知らないとヤバい媒介契約の基礎知識を解説

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