媒介契約書とは？知らないとヤバい媒介契約の基礎知識を解説

不動産の売却をするときは、どの媒介契約を締結すればよいか悩むのではないでしょうか？媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。不動産会社と媒介契約を結ぶことで、取引内容を明確化できるので安心して依頼できます。ただし、媒介契約書の内容を理解しないまま締結すると、納得のいく不動産売却ができない可能性があるでしょう。そこで本記事では、媒介契約書ごとの特徴や締結するタイミングなどを解説します。

媒介契約書とは？

媒介契約書とは、不動産会社に「仲介」を依頼するときに、不動産会社と結ぶ契約書面のことです。媒介契約を結ぶと、依頼者と不動産会社との関係を明確にでき、仲介時のトラブルを防ぐことにつながります。宅地建物取引業法 第三十四条の二により不動産会社は、媒介契約を締結したとき、記名押印をした書面を作成し、依頼主に交付しなければなりません。

また、不動産会社は媒介契約書を交付してからでないと仲介手数料を受け取れません。媒介契約の締結時に書面を交付しなかった場合、不動産会社は交付義務違反になり7日間の業務停止処分の対象になります。媒介契約の内容は、依頼者が不利にならないようにするよう義務付けられています。媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類です。それぞれの特徴は、以下の通りです。

3種類の媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約

一般媒介契約には、依頼した不動産会社を公表しない「非明示型」と公表する「明示型」があります。明示型を選択した売主が、公表していない不動産会社を通して売却を行った場合、他の依頼先に営業経費等の支払いが必要になります。

メリット

• 複数社に依頼できるので、買主を見つけられる確率が上がる
• REINZへの登録義務がないため、売却が周囲にバレない
• 売主が買主を見つけて不動産を売却できる

デメリット

• 依頼主への報告義務がないため、販売状況が把握しにくい
• REINZに登録しない場合、物件情報が広がりずらい
• 他社で売れる可能性があるため、不動産会社が営業活動に力を入れない恐れがある

専任媒介契約

メリット

• 不動産会社は仲介手数料を必ず受け取れるので、販売活動に積極的になりやすい
• 売主が買主を見つけて不動産を売却できる
• 2週間に1回以上の報告義務があるため、販売状況を把握しやすい
• REINZへの登録義務があるので、物件情報が広がりやすい

デメリット

• 契約が1社のみなので、売却額の高さや速さは不動産会社の力量に左右される

専属専任媒介契約

メリット

• 不動産会社は仲介手数料を必ず受け取れるので、販売活動に積極的になりやすい
• 週1回の報告義務があるので、販売状況を詳細に把握できる
• REINZへの登録義務があるので、物件情報が広がりやすい

デメリット

• 売主が買主を見つけた場合でも不動産を売却できない
• 契約が1社のみなので、売却額の高さや速さは不動産会社の力量に左右される

媒介契約書の記載事項

媒介契約書に記載されている内容は、それぞれ以下の通りです。

媒介契約が交付されるタイミング

媒介契約書は媒介契約を締結したあと、不動産会社によって遅滞なく交付されます。媒介契約を結ぶタイミングは、物件の査定後、不動産に売却を依頼するときです。以下は不動産売却の流れです。

1. 不動産会社に売却の相談をする
2. 物件を査定してもらう
3. 売出価格を決定する
4. 媒介契約を締結する
5. 販売活動を行ってもらう
6. 売主・買主で契約を結ぶ
7. 決済・引き渡しを行う

複数社に査定依頼をして、納得のいく査定額を提示してくれた不動産会社に正式依頼し、媒介契約を結びましょう。なお、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によると「媒介契約締結の日」は、媒介契約の締結の意思の合致があったときです。媒介契約書の交付日ではないことに注意しましょう。

媒介契約書のひな型・見本

媒介契約書のひな型・見本は、国土交通省が公開している「標準媒介契約約款」に基づいて作成されます。

ひな型・見本
宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款

国土交通省が公開している媒介契約書のひな型は、あくまで見本です。実際に使用されるものではありません。不動産会社の多くは、主に以下のような団体に所属しています。

• 全国宅地建物取引業協会連合会
• 全日本不動産協会
• 不動産流通経営協会
• 全国住宅産業協会

各団体は、それぞれ媒介契約書のひな型を有しています。不動産会社は所属している団体の媒介契約書を利用するのが一般的です。

媒介契約書に関するQ＆A

Q1. 買取でも媒介契約書は結ばないといけませんか？

不動産買取では、媒介契約を結ぶ必要がありません。買取とは、不動産会社が売主の物件を直接買い取ることです。仲介はしません。不動産買取では、売買契約のみを締結します。売買価格や引き渡し日など、売主と不動産会社が納得できたことを確認してから売買契約を締結しましょう。

Q2. 媒介契約書に印紙税は不要ですか？

媒介契約書に印紙税は不要です。印紙税とは、契約書や領収書を作成した場合に、その文書に課される税金を指します。以下に不動産の取引において、どのような文書に印紙税が必要、または不要なのかをまとめました。

参考：国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

Q3. 仲介手数料はいつ支払いますか？

不動産売却の仲介手数料は、契約を結ぶときに半額、決済・引き渡し時に残金を支払うのが一般的です。仲介手数料は宅地建物取引業法により、支払額の上限が定められています。

売出価格が2,000万円の場合、仲介手数料は726,000円になります。

2,000万円×3%+60,000円=660,000円
660,000×10%＝66,000円
660,000円+66,000円＝726,000円

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不動産の仲介で媒介契約を締結するときは、専任媒介契約がおすすめです。専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は必ず仲介手数料を受け取れるので、販売活動に積極的になります。また、自己発見取引が可能なので売主自身が買主を見つけることも可能です。ただし、専任媒介契約では、不動産が売却できるかどうかは不動産会社の力量に左右されます。

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