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不動産豆知識

一般媒介契約と仲介の違いは?他の媒介契約との違いもわかる

「一般媒介契約って?仲介との違いは?」と考えているのではないでしょうか?

不動産の取引では、たびたび専門用語が出てきます。取引額が大きくなると、わからないまま進めるのは不安ですよね。

「一般媒介契約」は、売主と不動産会社が結ぶ媒介契約の一種です。「仲介」は不動産の取引形態を指します。

本記事では、一般媒介契約と仲介の違いや、その他の媒介契約の種類をより詳しく解説します。

一般媒介契約と仲介の違いは?

一般媒介契約と仲介の違いは?

広辞苑によると、一般媒介契約の媒介とは「双方の間に立って取り持つこと」、仲介とは「第3者が両当事者の間に立ってその便宜をはかったりまとめたりすること」を指します。

これらの意味は似ていますが、不動産業界においては使われるシーンが異なります。

本章では、不動産の売買における一般媒介契約の「媒介」と「仲介」の違いについて詳しく解説します。

一般媒介契約は売主と不動産会社が結ぶ契約のひとつ

一般媒介契約とは、売主と不動産会社が結ぶ契約のひとつです。

不動産の仲介では媒介契約を締結して、レインズ(REINS)への登録義務や依頼主への報告義務、自己発見取引の可否などを明確化します。

また、不動産会社は一般媒介契約の締結により、物件を売却できたときに、売主に確実に仲介手数料を支払ってもらう約束を取り付けます。

仲介は不動産の取引の形のひとつ

仲介とは、不動産の取引形態の一種です。

不動産を売りたい人と買いたい人を、不動産会社が仲立ちしてつなげることを指します。

不動産会社は、売主または買主の依頼を受けて、相手方を探したり、媒介契約の締結の仲立ちをしたりします。

なお、仲介を依頼すると、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

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仲介における媒介契約は3種類!一般媒介契約と他の契約との違い

仲介における媒介契約は3種類!一般媒介契約と他の契約との違い

不動産の仲介における媒介契約には3種類あります。ここでは各媒介契約の特徴と、一般媒介契約との違いを解説します。

それぞれの媒介契約の特徴は以下の通りです。

媒介契約の種類一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
契約できる不動産会社数複数社1社1社
自己発見取引の可否可能可能不可
依頼主への報告義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務なし義務あり義務あり
有効期間制限なし3ヶ月間3ヶ月間

それぞれの違いを詳しく見ていきましょう。

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一般媒介契約と専任媒介契約との違い

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社と契約できます。契約期間に規定がないため、一度依頼すると売却できるまで不動産会社が販促活動を行います。ただし、依頼主への報告義務がないため、売主は販売状況を把握できません。レインズへの登録義務がないため、専任媒介契約に比べて販促力は劣るでしょう。

専任媒介契約では、契約できる不動産会社が1社に絞られます。しかし、レインズへの登録義務があるため、一般媒介契約に比べて販売力が強いです。また、依頼主への報告義務が2週間に1回以上あるため、売主は定期的に販売状況を把握できます。専任媒介契約の契約期間は3ヶ月です。不動産会社の営業力に応じて更新、または満了を選択できます。

関連記事:専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内!契約更新や途中解除の方法がわかる

一般媒介契約と専属専任媒介契約との違い

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社に依頼できます。その上、自己発見取引を行えるため、自分で買主を探して不動産を売ることが可能です。ただし、一般媒介契約はレインズへの登録義務がないため、専属専任媒介契約より販促力が劣ります。

上記に対して専属専任媒介契約では、依頼できる不動産会社が1社のみとなります。また、自己発見取引ができないため、売主は売却活動を不動産会社に一任することになります。しかし、レインズへの登録義務があるため、一般媒介契約に比べて売却期間が短くなりやすいです。依頼主への報告義務は1週間に1回以上です。そのため、売主は最新の販売状況を常に把握できます。

不動産の仲介で一般媒介契約を締結するメリット

不動産の仲介で一般媒介契約を締結するメリット

3種類の媒介契約を知った上で、一般媒介契約を締結したい方もいるでしょう。そのような方は、不動産の仲介で一般媒介契約を締結するメリットを把握しておきましょう。

メリットは以下の通りです。

  1. 複数社の不動産会社と契約できる
  2. 不動産会社の囲い込みを防げる
  3. 不動産を売却することが周囲にバレない

それぞれ順番に解説します。

1. 複数社の不動産会社と契約できる

一般媒介契約のメリットは、複数社に依頼できることです。専任媒介契約と専属専任媒介契約では、複数社に依頼できませんが、一般媒介契約では可能です。

複数社に依頼すると、それぞれの不動産会社が独自の不動産検索ポータルサイトや独自ルートを活用して営業できます。

レインズに登録義務がない分、より多くの不動産会社に依頼すると販促力を高められるでしょう。なお、複数社に依頼するよりも、レインズに登録したほうが、物件の売却情報が広がります。

2. 不動産会社の囲い込みを防げる

一般媒介契約を締結すると囲い込みが発生しません。囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、他社からの内覧・購入の依頼を断る行為です。

これは専任媒介契約や専属専任媒介契約といった、依頼できる不動産会社が1社だけの契約で発生します。

一般媒介契約では複数社に依頼できるため、1社が囲い込みをしても、別の会社が買主を見つけられます。そのため、不動産会社は囲い込みができません。

関連記事:専任媒介契約と囲い込みの関係とは?不動産売却で囲い込みを見破るポイントを解説

3. 不動産を売却することが周囲にバレにくい

一般媒介契約を締結すると、不動産を売却することが親戚や近隣住民にバレにくいでしょう。レインズに物件が登録されないためです。

レインズに物件が登録されると、近隣住民が近くの不動産を探しに不動産会社に相談したときに、案内を受けてバレる可能性があります。

周囲にバレたくない方は、一般媒介契約がおすすめです。ただし、複数社に依頼すると、レインズに登録されなくても、相談する不動産会社が被ってバレるでしょう。

不動産の仲介における一般媒介契約のデメリット

不動産の仲介における一般媒介契約のデメリット

不動産の仲介における一般媒介契約のデメリットを知ると、自分に合っているのかを判断できます。デメリットは以下の通りです。

  1. 不動産会社によっては販売活動に注力しない
  2. レインズ(REINS)への登録義務がなく成約に時間がかかる

不動産の売却を成功させたい方こそ、デメリットを把握しておきましょう。

1. 不動産会社によっては販売活動に注力しない

一般媒介契約を締結しても、不動産会社によっては販売活動に注力しない可能性があります。複数社と契約できるため、販売活動に積極的になっても、さきに他社に成約されるケースがあるためです。

そうすると、不動産会社は仲介手数料を受け取れません。営業努力が無駄になるでしょう。売却すると100%仲介手数料を受け取れる「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」に比べて、販売活動を慎重に行う不動産会社もあるのです。

2. レインズ(REINS)への登録義務がなく成約に時間がかかる

一般媒介契約には、レインズへの登録義務がないため、成約に時間がかかる可能性があります。レインズに物件が登録されると、全国の不動産業者に売却情報が共有されます。

しかし、レインズへの登録がないと、不動産会社が自社の商圏の範囲内でしか販促活動を行えません。複数の不動産会社に依頼すると、販促力を高められますが、全国から買主を見つけるのは簡単ではないでしょう。

そのため、レインズへの登録義務があるのに比較して、成約に時間がかかるといえます。

「一般媒介契約と仲介の違い」に関するよくある質問

よくある質問

一般媒介契約と仲介の違いに関するよくある質問を3つ紹介します。

  1. 一般媒介契約と仲介手数料の違いは何ですか?
  2. 一般媒介契約では何社まで依頼できますか?
  3. 一般媒介契約は自動更新できますか?

契約前に疑問点を払拭して、後悔なく売買取引をできるようにしましょう。

1. 一般媒介契約と仲介手数料の違いは何ですか?

一般媒介契約とは、不動産の売却を依頼するときに不動産会社と売主が締結する契約を指します。不動産会社の販促活動のルールを明確にすることや、仲介手数料を支払うことを約束させる契約です。

仲介手数料とは、不動産の売買が成立したときに、不動産会社に支払う報酬を指します。仲介手数料の金額は、売却額によっては異なります。以下はその計算式です。

売出価格上限
200万以下の部分売却価格の5%(+消費税)
200万円を超えて400万円以下の部分売却価格の4%+20,000円(+消費税)
400万円を超える部分売却価格の3%+60,000円(+消費税)

仲介手数料の計算が面倒な方は、ぜひ以下の早見表をご覧ください。

関連記事:【早見表】不動産売買の仲介手数料はいくら?計算方法や上限価格を解説

2. 一般媒介契約では何社まで依頼できますか?

一般媒介契約を締結できる不動産会社の数に制限はありません。10社以上の不動産会社と契約することも可能です。

複数の不動産会社と契約すると、それだけ売却期間は短くなります。しかし、不動産会社とのやり取りが複雑化し、管理しきれない可能性があります。

そのため、信頼できる2〜3社に絞って、売却を依頼するのがポイントです。

3. 一般媒介契約は自動更新できますか?

一般媒介契約は自動更新されません。媒介契約を更新する場合は、売主が書面で申し出る必要があります。

更新時には不動産会社から契約書が送られるため、署名・捺印して、不動産会社に返送してください。そうすると、契約が更新されます。

まとめ

本記事では一般媒介契約と仲介の違いを解説しました。一般媒介契約は、売主と不動産会社が結ぶ契約のひとつです。仲介の販促活動のルールを取り決める契約です。仲介は、不動産の売主と買主を仲立ちしてつなげることを指します。

また、媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。これらの違いを理解すると、不動産売却における媒介契約の疑問点がなくなり、スムーズな売却を行えるでしょう。

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関連記事:媒介契約書とは?知らないとヤバい媒介契約の基礎知識を解説

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