瑕疵物件の4つの種類とその事例！告知義務や売却時の注意点を解説

「自分の物件に瑕疵はないかな…」と考えている方もいるのではないでしょうか？

物件の瑕疵の告知を怠ると、損害賠償の対象になります。しかし、何が瑕疵に該当するのかわからず、告知せずに賠償金を支払う方がしばしばいます。

そこで本記事では、物件の瑕疵の種類や告知義務、契約不適合責任、売却時の注意点などを解説します。

本記事を読むと、自分の物件の瑕疵がわかり、売却での失敗を避けられるでしょう。物件に瑕疵があるのか判断がつかない方は、ぜひご覧ください。

物件の瑕疵とは

物件の瑕疵（かし）とは、本来備えている品質や性能を損ねている不動産を指します。「訳あり物件」や「事故物件」が瑕疵のある物件に該当します。

人が死んでいたり、心霊現象が発生したりする物件だけを指すのではありません。周辺の騒音や異臭、物件の雨漏りなども物件の瑕疵として扱われます。

そこで次章では、瑕疵物件の種類について紹介していきます。

瑕疵物件の4つの種類とその事例

物件の瑕疵には以下の4種類があります。

1. 物理的瑕疵物件
2. 心理的瑕疵物件
3. 法的瑕疵物件
4. 環境的瑕疵物件

どのような事例が瑕疵に該当するのか、それぞれ順番に回答します。

1. 物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、住宅そのものに物理的な不具合や欠陥が発生している物件を指します。たとえば、雨漏りや壁のひび割れ、シロアリ、耐震強度の不足、排水管の破裂などが物理的瑕疵として挙げられます。

土地の場合は、土壌汚染や地盤沈下、地中の障害物、極端な立地条件の悪さなどが物理的瑕疵の主な事例です。物理的瑕疵は、物件をリフォームしたり、欠陥のある設備を取り替えたりすることによって解決します。

2. 心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、不動産の設備の品質に問題はないが、買主に心理的な抵抗や嫌悪感が生じる恐れがある物件のことです。自殺や他殺、事故死、孤独死などが発生していた物件は、心理的瑕疵物件に該当します。

嫌悪施設とは、周囲の人に嫌がられる施設のことです。刑務所や火葬場、風俗店、下水処理場などが嫌悪施設に当てはまります。心理的瑕疵物件は、設備の取り替えや修繕で解決するのが難しいでしょう。

3. 法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、法令によって不動産の使用用途が制限されているため、契約上に明記されている使われ方ができない物件を指します。法的瑕疵に関連する主な法律は、建築基準法と都市計画法、消防法の3つです。

たとえば、築年数の古い物件は、接道義務（建築基準法）を満たしていないケースがあり、購入者は再建築ができません。法令に違反していないかは、市区町村の土地計画課や建築指導課などで確認する必要があります。

4. 環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、物件そのものに異常はないものの、周辺環境に問題がある物件を指します。悪臭や騒音、振動などが環境的瑕疵の代表例です。たとえば、物件の周辺に工場があって騒音や振動が酷かったり、ゴミ処理場からの悪臭がキツかったりすると環境的瑕疵として判断されます。

ただし、環境的な悪影響は、個人によって受け取り方が異なるため、瑕疵になるかの判断は難しいです。同じ騒音でも、人によっては騒音と感じない可能性があるためです。

物件の瑕疵の告知義務について

瑕疵のある物件を売却する際には、その旨を告知する義務があります。国土交通省によると、以下のように告知のルールが定められています。

本章では告知する内容や期間、方法などを解説します。

1. 瑕疵物件で告知する内容

瑕疵物件で告知する内容に明確な規定はありません。ただし、買主に物件の瑕疵を理解させた上で、契約を締結する必要があります。たとえば、悪臭による環境的瑕疵がある場合は、以下のような内容を伝えましょう。

• 悪臭の発生源
• 悪臭の発生源までの距離
• 臭いの種類

なお、人の死に関しては告げなくてよい場合もあります。自然死や日常生活のなかでの不慮の死（転倒事故・誤嚥）などについては、告げる必要はありません。

2. 物件の瑕疵を告知する期間

瑕疵物件の売却において、瑕疵を告知する期間は無期限です。瑕疵物件を解体して、更地として売りに出しても告知義務は消えません。

たとえば、10年前に発生した死亡事故のことも、売却時には買主に告知する必要があります。なお、賃貸借取引における心理的瑕疵の告知義務の期間は3年と定められています。

自然死や不慮の死以外の死、特殊清掃が行われた自然死や不慮の死が発生してから、おおむね3年が経過したあとは、告知する義務はありません。

参考：国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

3. 物件の瑕疵を告知する方法

物件の瑕疵を告知する方法には、主に以下の3つが挙げられます。

• 売買契約書に記載する
• 重要事項説明書に明記する
• 覚書を交わす

告知方法については明確に規則が定められている訳ではありません。そのため、売主が伝えやすい方法で伝えるのがよいでしょう。それぞれ順番に解説していきます。

売買契約書に記載する

物件の瑕疵を伝える方法として、もっとも一般的なのが売買契約書に明記することです。瑕疵物件であることを、特記事項として記載しましょう。不動産会社は買主に売買契約書を提示する必要があるため、物件の瑕疵を必ず伝えられます。

重要事項説明書に明記する

重要事項説明書に物件の瑕疵を明記することも、告知する手段として効果的です。宅地建物取引業法では、不動産会社は不動産に関する重要事項を買主/売主に説明する義務があります。これを「重要事項説明義務」といいます。このため、物件の瑕疵を伝えられていないトラブルを避けられるでしょう。

覚書を交わす

覚書を作成して物件の瑕疵を明記するのも、伝える方法としておすすめです。別途、書面を作成して物件の瑕疵を告知するため、相手方の記憶にも残りやすくなります。後々、相手方が物件の瑕疵を忘れることによる、トラブルが起こりにくくなるでしょう。

瑕疵物件の売却で重要となる契約不適合責任とは

瑕疵物件の売却における「契約不適合責任」とは、契約内容と異なる物件が取引されたときに売主に生じる責任を指します。旧民法の「瑕疵担保責任」においては「売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき」に、売主が責任を負うものとされていました。

しかし、2020年4月1日に民法が改正され「契約不適合責任」となりました。売主が契約不適合責任に問われる期間は、物件の引き渡しから10年間です。不動産を引き渡してから10年を超えてから発覚した瑕疵については、売主に責任がありません。

瑕疵物件の告知義務に違反するとどうなる？

瑕疵物件の告知義務に違反すると、買主は売主に契約不適合責任に則り、買主は売主に以下の請求ができます。

売主が告知義務をしないと、金銭的な損失が出る可能性があるため注意が必要です。

瑕疵物件を売却するときの3つの注意点

瑕疵物件を売却するときには、以下の3つの注意点があります。

1. 「隠れた瑕疵」を発見し告知する
2. 売主判断で瑕疵物件を改修・リフォームしない
3. 売主判断で瑕疵物件を解体しない

それぞれ見ていきましょう。

1. 「隠れた瑕疵」に注意する

瑕疵物件を売却する際には「隠れた瑕疵」に注意しましょう。隠れた瑕疵とは、通常の注意力では発見できない不具合のことです。たとえば、床下のシロアリや浸水、土壌汚染、地下埋蔵物などが隠れた瑕疵として挙げられます。

隠れた瑕疵を発見できないまま売買契約を締結して、のちに買主が欠陥を発見すると、売主は契約不適合責任に問われる可能性があります。売却後のトラブルを避けるには、不動産会社に相談して瑕疵を調査してもらうのもポイントです。

2. 売主判断で物件を改修・解体しない

売主判断で物件の改修や解体を行うのは避けましょう。瑕疵の種類によっては、改修や解体を行っても、解決しないためです。たとえば、物件に心理的瑕疵がある場合、解体しても告知義務は消えません。

また、環境的瑕疵がある場合、改修や解体をしても欠点の原因はなくならないでしょう。物件の改修や解体が、売値の向上につながるとは限らないため注意が必要です。

3. 売却価格が市場価格よりも安くなりやすい

瑕疵物件は、買い手が付きにくいため、市場価格より2〜3割ほど売却価格が安くなる傾向にあります。瑕疵物件を市場価格で売り出しても、よほど立地が好条件でない限り、売れにくいでしょう。

買主にとっては、市場価格を出して瑕疵物件をわざわざ選ぶメリットがないためです。瑕疵物件を早く売るためには、売出価格を下げて売る必要があります。

まとめ

物件の瑕疵には「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」「法的瑕疵」「環境的瑕疵」の4種類があります。瑕疵物件を売却する際には、買主に告知する義務があります。告知をしないと、売主は契約不適合責任に問われ、損害賠償を請求される可能性があるでしょう。トラブルを回避するには、責任を持って瑕疵を買主に告知する不動産会社を選ぶことが重要です。