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自己発見取引とは?メリット・デメリットや媒介契約ごとの条件を解説

「自己発見取引ができる媒介契約の種類は?」「自己発見取引をするメリットは?」と考える方も多いのではないでしょうか?自己発見取引ができると、不動産会社に営業活動を任せながら、個人で買主を見つけて直接取引ができるため、販売経路が拡大します。ただし、媒介契約によっては、自己発見取引ができません。売主は媒介契約の内容を理解して契約することが重要です。本記事では、自己発見取引ができる媒介契約や自己発見取引のメリット・デメリットなどを解説します。

自己発見取引とは?

自己発見取引とは、売主が買主を自分で見つけてきて、不動産会社を挟まずに直接取引をする行為を指します。自己発見取引は、知り合いや友人、親族などに不動産を売却したい場合に有効な手段です。不動産会社と媒介契約を結んでも自己発見取引は可能です。たとえば、不動産会社に販売活動を依頼している間に、知り合いから「不動産を購入したい」と言われても自己発見取引は行えます。
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媒介契約ごとの自己発見取引の条件

不動産の媒介契約は、以下の3種類です。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

自己発見取引ができるかどうかは、媒介契約によって異なります。

上記のうち、専属専任媒介契約は自己発見取引ができません。売主が買主を自分で見つけた場合は、不動産会社に連絡して仲介してもらう必要があります。このとき売主と買主が結託して、不動産会社との契約満了まで不動産の売買をしないことは、問題になるのでやめましょう。

自己発見取引のメリット

仲介手数料がかからない

自己発見取引は、仲介手数料がかかりません。売主と買主の直接取引となるため、不動産会社が仲介をしないためです。以下に不動産の仲介手数料をまとめました。

たとえば、不動産の売却価格が800万円の場合、仲介手数料の計算式は800万×3%+60,000円(+10%)です。仲介手数料は33万円支払う必要があります。自己発見取引だと33万円分を手元に残せます。売主の売却コストが減るため、利益を残せるでしょう。

物件を譲渡する相手を自分で決められる

自己発見取引は、売主が買主を探して直接取引できる制度なので、物件を譲渡する相手を自分で決められます。知り合いや友人、親族との取引だと、コミュニケーションが取りやすかったり、トラブルを温和に解決できたりするでしょう。

自己発見取引をしない場合、不動産会社が探してきた相手に物件を譲渡する必要があります。相手の素性がわからないため、買主によっては「欠陥住宅だ」と言いがかりを付けられる恐れがあります。買主が見知った相手だと安心して売却できますよ。

自己発見取引のデメリット

トラブルを自分で解決する必要がある

個人間で直接取引をすると、トラブルを自分で解決する必要があります。自己発見取引で不動産を売却するとトラブルは頻繁に発生します。たとえば、買主からの連絡が途切れたり、値引きを要求されたりする可能性があります。

知人や親族ならば、スムーズに解決できる可能性がありますが、知らない人ならばコミュニケーションに手間がかかることもあるでしょう。不動産会社が仲介をすると、トラブルの対応を代わりにしてくれます。想定外の損失を防げますし、買主との連絡の手間が省けるので、自己発見取引ではなく不動産仲介を利用する方も多くいますよ。

契約書を売主が作成する必要がある

買主を自分で見つけて直接取引をする場合、売主が契約書を作成する必要があります。本来、不動産売却では不動産会社が契約書を作成します。しかし、自己発見取引では不動産会社は仲介をしないため、契約書を作成しません。契約書には、主に以下のことを記載しましょう。

  • 売買物件の情報
  • 売買金額
  • 手付金
  • 支払い時期・方法
  • 引き渡し時期
  • 抵当権等の抹消
  • 所有権移転登記等
  • 瑕疵の責任

売買金額や引き渡し時期、瑕疵の責任などを明確化しないと、売却後にトラブルにつながる可能性が高まります。

買主が住宅ローンを借りると売れない可能性がある

買主が住宅ローンを借りる場合、最終的に不動産会社に仲介を依頼しなければならない可能性があります。住宅ローンを借りるには、重要事項説明書の提出が必要です。重要事項説明書とは「売買契約を成立させる前に、買主に取引の重要事項を説明した」と証明する書面のことです。

宅地建物取引業法(宅建業法)によって、宅重要事項の説明や重要事項説明書の交付は、宅地建物取引士がすることを義務付けられています。その結果、住宅ローンを借りる方は、不動産会社に仲介を依頼するケースが多いです。

自己発見取引をするなら専任媒介契約がおすすめ

自己発見取引を検討している方は「自己発見取引」か「専任媒介契約」を結びましょう。なお、おすすめは専任媒介契約です。専任媒介契約は、依頼先が1社のみの契約です。不動産売却の依頼先が1社のみだと、不動産会社は成約させれば必ず仲介手数料を受け取れるため、販売活動に積極的になれます。不動産会社に販売活動を任せておきながら、個人でも買主を探せるため一石二鳥です。

一般媒介契約の場合、複数社に依頼ができるので、不動産会社が販売活動に力を入れない可能性があります。販売活動に尽力しても、他社がより高値で購入してくれる買主を見つけると、営業努力が水の泡になるためです。不動産会社による営業活動と自己発見取引ができる恩恵を最大限に活かすならば、専任媒介契約が最適です。

岐阜県の不動産を売却するならミタカ不動産にご相談ください

不動産売却では、専任媒介契約を締結するとよいでしょう。不動産会社に販売活動を任せながら、個人でも買主を探せます。販促経路を拡大させると、より早く不動産を売却できますよ。なお、岐阜県の不動産を売却しようと検討している方は、ミタカ不動産にお任せください。ミタカ不動産に仲介を依頼をすると、以下のような恩恵を受けられます。

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