専任媒介契約と囲い込みの関係とは？不動産売却で囲い込みを見破るポイントを解説

「専任媒介契約を締結して囲い込みをされるとどうなるのだろう？」と考える方も多いのではないでしょうか。囲い込みをされると、不動産を高く売れないことや売却期間が長引くことにつながります。売主は不動産会社による囲い込みを防止する必要があります。ただ、どのような理由で不動産会社は囲い込みをするのか？見破るポイントは？と問われると、わからない方も多いです。そこで本記事では、専任媒介契約と囲い込みの関係と囲い込みを見破るポイント、専任媒介契約を選ぶメリット・デメリットを解説します。
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専任媒介契約と囲い込みとは？

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、不動産の仲介を正式依頼するときに不動産会社と依頼主が締結する契約の一種です。専任媒介契約を結ぶと、不動産会社の報酬額や契約期間、違約金などが明確化されます。その結果、不動産取引におけるトラブルを未然に防ぐことが可能です。

ここでは専任媒介契約の特徴を比較するために、専属専任媒介契約と一般媒介契約も紹介します。

3種類の媒介契約のうち、不動産会社に囲い込みをされる恐れがあるのが、専任媒介契約と専属専任媒介契約です。

囲い込みとは

囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、他社に不動産を契約させない行為を指します。仲介手数料には「片手仲介」と「両手仲介」があります。

• 片手仲介：買主か売主の片方から手数料を受け取る
• 両手仲介：買主と売主の両方から手数料を受け取る

囲い込みをされると、不動産の売出価格が下がったり、売却期間が長引いたりするでしょう。不動産会社は、他社に物件を売って片手仲介をするより、売出価格を下げてでも自社で買い手を見つけて両手仲介を狙うほうが得をするのです。結果的に、売主の利益が損なわれることにつながります。

専任媒介契約での囲い込みを見破るポイント

REINS（レインズ）で不動産の登録状態を確認する

レインズとは、全国の不動産情報を交換するためのネットワークシステムです。不動産会社は、レインズに物件情報を登録して販売活動をします。レインズでは取引の透明性を高め、売主の利益を保護するため、売主が物件の登録内容や販売状況を確認できるようになっています。不動産に欠陥がなく、売出価格を下げているにもかかわらず、長期にわたって販売状況に変化がない場合は、囲い込みを考えられるでしょう。
参考：レインズ｜売却依頼主物件確認案内書 

不動産会社に囲い込みをされたら契約解除が可能

売主は、不動産会社に囲い込みをされた場合、契約期間中に中途解除できます。一般的に契約の中途解除をすると違約金が発生します。ただし、不動産会社に非がある場合は、違約金なしでの解除が可能です。

• 業務を遂行する義務に違反したとき
• 故意に不利な事実を告げなかったとき
• 不正・不当な行為をしたとき

参考：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款

囲い込みは、両手仲介を狙うために他社からの問い合わせに対して、虚偽情報を伝え、依頼を断る行為です。売主は利益を損なってしまうでしょう。囲い込みは、不動産会社の不正・不当な行為に当たるため、売主は違約金なしで契約解除できます。

専任媒介契約のメリット

不動産会社が販売活動に積極的になる

専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は販売活動に注力しやすくなります。依頼先が1社だけのため、売買を成約させると100%仲介手数料を得られるためです。以下に不動産会社が営業活動に力を入れやすい媒介契約を種類ごとにまとめました。

• 一般媒介契約：営業活動に力を入れにくい
• 専任媒介契約：営業活動に力を入れやすい
• 専属専任媒介契約：営業活動に力を入れやすい

一般媒介契約は、依頼先が複数社あります。営業活動に力を入れても、他社に先を越されると営業努力が無駄になる可能性が高いです。不動産会社は専任媒介契約か専属専任媒介契約のほうが販売活動に力を入れやすいでしょう。

販売状況を把握しやすい

専任媒介契約を結ぶと、売主は以下の理由により販売状況を容易に把握できます。

• 不動産会社による2週間に1回以上の販売状況の報告
• 売主がレインズで取引状況の履歴を確認可能

不動産会社からの報告と、レインズでの確認を組み合わせると週1回以上は販売状況を確認できるでしょう。とくに不動産会社からの報告では、取引にかかる処理について詳細に聞けますし、疑問を投げかけられます。

自己発見取引ができる

自己発見取引とは、売主が自分で買い手を見つけてきて、個人間で取引を行うことを指します。自己発見取引ができると、知人や親族、インターネットで見つけた人に、個人で物件を売却できます。結果、販売経路が拡大するでしょう。

また、買い手を自分で見つけた場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありません。実質的に売主の利益は増えます。ただし、不動産会社を挟まない取引なので、トラブルは個人で対応することに留意しましょう。

専任媒介契約のデメリット

囲い込みをされる可能性がある

専任媒介契約を締結すると、不動産会社に囲い込みをされる恐れがあります。囲い込みをされると、売主は利益を損なうため注意が必要です。囲い込みをされないためには、一般媒介契約を締結するのがおすすめです。

複数社に不動産の売却を依頼できるため、不動産会社は物件を自社で抱えこめず、囲い込みができません。不動産会社が疑わしいと思う場合は、レインズで頻繁に取引状況を確認し、注意を払っておくとよいでしょう。

高値で売れるは不動産会社の力量に左右される

不動産が高値で売れるかは、不動産会社の力量に左右されるでしょう。不動産会社は、会社によって営業力が異なります。A社では2,000万でしか売れない不動産も、B社なら2,500万で売却できる可能性があります。

できるだけ早く・高値で売りたい方が、営業力のない不動産会社と契約した場合、納得のいく成果を得られないでしょう。営業力の強い不動産会社を選ぶコツは、複数社に査定依頼をすることです。査定額は、不動産会社が「この金額なら自社で販売できる」と踏んだ金額になります。査定額をひとつの基準にして営業力の強い不動産会社と契約してみてください。

不動産売却なら専任媒介契約がおすすめ

不動産を売却するならば、専任媒介契約がおすすめです。専任媒介契約は囲い込みをされる危険性があります。しかし、不動産会社は販売活動に注力しやすいですし、売主は囲い込みを見破るポイントを知っていると損失を防げます。

また、自己発見取引ができるため、販売経路も拡大するでしょう。不動産に販売活動を任せながら、自分で買い手を探せると売却できる確率が高まります。不動産を売却するときは、ぜひ専任媒介契約を締結してみてはいかがでしょうか。

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