老後の住み替えの4つの手段！一戸建てとマンションのどちらに住めばよいのかわかる

この記事を読むと、老後に「一戸建て」と「マンション」、「賃貸」と「持ち家」のどちらに住めばよいのかわかります。老後の住み替え先を悩んでいる方に向けて、本記事では以下の内容について紹介します。

老後の住み替えの4つの手段

老後の住み替えをする前には、自分にぴったりの選択肢を把握することが重要です。どのような家だと老後の生活が快適になりそうなのかを理解して、後悔のない選択をしましょう。老後の住み替えの手段には、主に以下の4つが挙げられます。

1. 二世帯住宅への転居
2. ミニ戸建てへの転居
3. シニア向け分譲マンションへの転居
4. 建て替え・リフォームの実施

本章では、それぞれの手段のメリットとデメリットを解説します。自分の価値観や理想の生活に合った住み替え先を選んでください。なお、家を売って住み替える際の注意点や費用・税金は、こちらで解説しています。

1. 二世帯住宅への転居

老後に二世帯住宅に住み替えるのも手段のひとつです。二世帯住宅とは、親世代と子世代がひとつの物件で暮らせる住宅を指します。玄関を別けることもでき、それぞれのプライバシーの確保も可能です。メリット・デメリットは以下の通りです。

◾️メリット

• 親世代と子世代が互いに支え合える
• 親世代は孫にいつでも会える
• 子世代が近くにいるため安心感がある

◾️デメリット

• 騒音・生活音が気になることがある
• 水光熱費の割合で揉める可能性がある

親世代と子世代が同じ物件で暮らすため、トラブルが起きたときは、すぐに子世代に助けを呼べます。また、子世代が共働きの場合は、日中にお孫さんのお世話をできる可能性があるでしょう。老後に安心できたり、お孫さんにいつでも会えたりする環境がほしい方には、二世帯住宅がおすすめです。

2. ミニ戸建てへの転居

老後にミニ戸建てへの住み替えもおすすめです。ミニ戸建てとは、狭い土地にあるコンパクトな戸建住宅を指します。以下はメリット・デメリットです。

◾️メリット

• 家事動線がシンプルになので住みやすい
• メンテナンスコストを削減できる
• 固定資産税を抑えられる

◾️デメリット

• 収納スペースが少ない
• 駐車スペースを確保しにくい
• 建築費や運搬コストが高い恐れがある

高齢者にとってのミニ戸建ての最大のメリットは、家事動線がシンプルなことです。家事動線とは、家事をする人の動きを表した線を指します。

家事動線が複雑な例としては、戸建住宅の洗濯事情が挙げられます。一般的な戸建住宅だと、1階の脱衣所で洗濯をして、2階へ洗濯物を運んで干す作業をすることがしばしばあります。1階から2階に移動する必要があるため、高齢者にとっては家事が大変です。

しかし、平家のようなミニ戸建てだと、家事で1〜2階を往復する必要がありません。家事動線がシンプルだと、家事が負担になりにくいのです。ただし、ミニ戸建てが建てられている土地は狭いため、資材を搬入するのが難しくなります。大型トラックを使えず、一度に大量の資材を運べないため、運搬費と人件費が高くなるでしょう。

3. シニア向け分譲マンションへの転居

老後の住み替えとして、シニア向け分譲マンションを購入するのもポイントです。シニア向け分譲マンションとは、高齢者が暮らしやすいように配慮された住宅を指します。自立した生活を送れる高齢者が入居できます。メリット・デメリットを以下に紹介します。

◾️メリット

• 温泉やカラオケなどの娯楽設備が完備されている
• スタッフが24時間常駐している
• 資産としての価値が高い

◾️デメリット

• 取得費が数千〜数億円と高額になる
• 物件数が限られている
• 管理費やサービス利用料などが高い
• 要介護になると住み続けるのが難しい

シニア向け分譲マンションの大きなメリットは。資産価値が高いことです。少子高齢化に伴い需要が上がっているため、出口戦略として売却することが可能です。ただし、シニア向け分譲マンションには、介護サービスがありません。そのため、老人ホームへ住み替えるタイミングで売却を検討するとよいでしょう。

4. 建て替え・リフォームの実施

老後に家の建て替えやリフォームを行うのも、選択肢のひとつです。それぞれのメリット・デメリットを紹介します。

◾️メリット

• 住み慣れた土地に住み続けられる
• 住みやすい間取りに変えられる

◾️デメリット

• 仮住まいが必要になる可能性がある

住み替えをすると周辺環境が変わるため、心身に負担がかかる可能性がありますが、建て替えやリフォームではかかりません。また、リフォームにより家をコンパクトにしたり、バリアフリー化したりすると、老後でも住みやすくなります。

老後の住み替えでよいのはどっち？

一戸建てとマンション・賃貸と持ち家、老後の住み替えで最適な選択肢はどちらだろうと考える方もいるでしょう。結論をいうと、どちらがよいかは個人の価値観によって異なります。本記事では自分にあった住み替え先を見つけられるように、それぞれのメリットや向いている人を紹介します。

一戸建てとマンション

老後の住まいとして一戸建てとマンションのどちらがよいのかは、個人の価値観によって異なるため一概には言えません。以下のようなメリットを確かめて選ぶとよいでしょう。

◾️一戸建て

一戸建てのメリットは、マンションに比べてプライバシーが保たれていることや、生活の自由度が高いことです。一戸建ては隣家との距離が離れているため、生活音や騒音に悩まされにくいです。また、自宅の庭でBBQをしたり、ペットを飼ったりしても、近隣住民の迷惑になりにくいでしょう。

◾️マンション

マンションのメリットは、セキュリティが高いことです。マンションの玄関には、オートロックが付いているケースが多く、住民の許可なく部外者が入るのを防ぎます。また、2階以上の部屋に住めば空き巣の被害を防ぎやすくなります。

賃貸と持ち家

賃貸と持ち家のどちらを選べばよいかも、個人の価値観によって異なります。以下にどのような方が、どちらに向いているのかを紹介します。

◾️賃貸

子どもに家を残したくない方や、老後に資金を残したい方は、賃貸を契約するのがおすすめです。賃貸の初期費用は家賃の4〜5ヶ月ほどが相場です。たとえば、家賃が7万円ならば、初期費用は28〜35万円ほどになります。不動産を購入するのに比べて、初期費用を抑えられるため、家を売ったお金を老後の資金に充てられます。「老後2,000万円問題」を解決することにもつながるでしょう。

◾️持ち家

家を資産として子どもに残したい方や、高齢者に優しい不動産がほしい方は持ち家が向いています。賃貸だと間取りが決まっていますが、持ち家ならば暮らしやすい間取りに設計できます。コンパクトな間取りにすると生活動線がシンプルになり、家事が楽になります。また、バリアフリーの家にすると転倒を防ぐことにつながるでしょう。高齢者に優しい家で暮らしたい方は持ち家がおすすめです。

老後の住み替えのタイミング3つ

老後の住み替えのタイミングとしては、以下の3つが挙げられます。

1. 子どもが結婚して別世帯になったとき
2. 定年退職したとき
3. 家のリフォームが必要なとき

それぞれ順番に解説します。

1. 子どもが結婚して別世帯になったとき

子どもが独立したタイミングは、住み替えを行うタイミングのひとつです。子どもが実家を出ると、それまで使っていた部屋が不要になります。自宅に住んでいる人数に比べて部屋数が多いと、その分管理が大変になります。

そのため、子どもが結婚して別世帯になり、部屋を持て余すようになれば、コンパクトな家に住み替えるのがおすすめです。間取りがコンパクトだと部屋を余すことなく使えます。また、掃除の負担が小さくなるため、老後の生活がしやすくなるでしょう。

2. 定年退職したとき

老後の住み替えのタイミングのひとつは、定年退職したときです。定年退職をすると会社に通勤する必要がないため、仕事が中心の生活からプライベートを重視した生活に変えられるためです。定年退職は、価値観に合わせて地方を拠点にしたり、趣味に没頭できる部屋を作ったりする絶好の機会になるでしょう。

たとえば、釣りが趣味ならば海沿いの地域に住み替えると、老後の生活をより楽しめます。また、園芸をしたり、犬を飼ったりしたいならば庭が大きな家に住み替えるのも手段のひとつです。理想の生活を叶えるために、定年退職するタイミングで住み替えるとよいでしょう。

3. 家のリフォームが必要なとき

家のリフォームが必要なときは、住み替えのタイミングとして適しています。リフォームにかける費用を、住み替えに充当したほうがコストパフォーマンスに優れる可能性があるためです。

リフォームを行うほど家が老朽化している場合、資産価値がない可能性があります。また、リフォームとは老朽化した住居を新築物件に近い状態に回復させることです。そのため、戸建住宅をリフォームする場合、その費用は1,000万円以上かかる可能性があります。

1,000万円かけて資産価値のない家をリフォームするより、住み替えにより新居を取得したほうがお得に感じるケースがあります。これらの理由から家のリフォームを行うときは、住み替えも検討してみてください。

老後の住み替えの資金はどうする？

本章では、住み替えの資金を用意する方法を2つ紹介します。

• 住宅ローンを活用する
• 家を売って得たお金を活用する

それぞれ見ていきましょう。

住宅ローンを活用する

老後の住み替え資金を捻出する手段として、住宅ローンを活用するのもおすすめです。家を売って住み替えるときは「住み替えローン」を活用できます。

住み替えローンとは、今住んでいる家の住宅ローンの残債分と、新居を購入する資金分を併せて借りられるローンを指します。住宅ローンが残っており転居を躊躇している方でも、安心して住み替えが可能です。

ただし、多くの金融機関で住宅ローンの申し込みが可能な年齢は、20歳〜70歳以下、完済期限が80歳以下と定められています。また、住宅ローンの審査では借り手の返済能力が重視されます。現在の年齢が70歳以上の方や収入が年金だけの方は、住宅ローンを活用するハードルが高いでしょう。

家を売って得たお金を活用する

持ち家を売って得たお金を新居の購入費用に充てることは、住み替え資金を捻出するもっとも一般的な手段といえます。この方法のポイントは、いかに家を高く売るかです。家が高く売れるほど、新居の購入に伴う金銭的な負担が減ります。

家を高く売るには、不動産選びが重要になります。売却実績が豊富にあり、営業力に自信のある不動産会社を選ぶと、家の売却に失敗しないでしょう。不動産会社に査定を依頼すると、持ち家がいくらで売れるかの大まかな価格を把握できます。

ただし、不動産会社によっては、契約を締結するために査定額を吊り上げる恐れがあります。そのため、査定時は不動産会社に査定額の根拠を聞くことが大切です。査定額の根拠や実績などを考慮して、信用できる不動産会社を選びましょう。

老後の住み替えに潜む恐ろしい罠とは

老後に住み替えを行う際には、その注意点を把握することが重要です。注意点がわからないと、住み替えに失敗する恐れがあるでしょう。

そこで本章では、老後の住み替えに潜む恐ろしい罠を3つ紹介します。

• 老後の生活資金が不足する恐れがある
• 相続でトラブルになる可能性がある
• 賃貸住宅を借りにくい

順番に見ていきましょう。

老後の生活資金が不足する恐れがある

老後に住み替えを行うと、生活資金が不足する恐れがあります。金融庁によると、老後20〜30年で約1,300〜2,000万円が不足するとされています。

厚生労働省の「令和4年簡易生命表の概況」によると、平均寿命は男子が81.05歳、女性が87.09歳です。また、定年退職の年齢は65歳に定められています。老後の生活資金が、年間100万円（2,000万円 ÷ 20年 = 100万円/年）かかるとして、定年退職してから平均寿命までに男性は1,605万円、女性は2,209万円ほど必要です。

そのような中、自己資金が少ないのに住み替えを行うと物件の取得費や家賃がかかり、老後の生活の負担が増える可能性があります。老後の生活にいくらかかるのかを試算した上で、金銭的に苦しくならない範囲で住み替えを行いましょう。

相続でトラブルになる可能性がある

不動産を親族に残すと、相続でトラブルになる恐れがあります。不動産は現金のように均等にわけるのが難しいためです。資産価値の高い持ち家があり、相続人が複数いる場合は、誰が不動産を所有するかで揉める可能性があります。

また、誰も相続したがらないことで揉めるケースもあります。持ち家に資産価値がなかったり、相続人に相続税を支払うお金がなかったりすると、遺産分割協議が終わりません。

相続者が相続放棄をすることもひとつの手段ですが、その結論に至る過程で揉めるケースもあります。そのため、住み替えでは不動産が財産として残らないように、賃貸に住むのも考えておきましょう。

賃貸住宅を借りにくい

老後は賃貸住宅を借りにくい恐れがあります。収入が年金のみだと支払い能力が低いと判断され、賃貸物件のオーナーが入居を断るためです。

また、原因はそれだけではありません。保証人がいないケースや同居人がいないケースも、賃貸住宅を借りにくい原因となります。たとえば、一人暮らしをしていると、体調を崩したり転倒をしたりしても、早期発見が難しくなります。

その結果、孤独死につながる可能性があるでしょう。賃貸物件のオーナーは、このようなトラブルを未然に防止するために、入居を断るケースが多くあります。

老後の住み替えに失敗しない3つのコツ

ここでは、老後の住み替えに失敗しない3つのコツを解説します。

1. 入念な資金計画を立てる
2. どのような家に住みたいかを家族に相談する
3. 身体の状態に合わせて家を選ぶ

老後の住み替えに潜む恐ろしい罠にハマって失敗しないために、事前にしっかりと準備をしましょう。

1. 入念な資金計画を立てる

老後の住み替えに失敗しないためには、入念な資金計画を立てることが重要です。2019年の金融庁の発表によると、老後13〜20年で約1,300〜2,000万円が不足するとされました。

住み替えにより、まとまった支出が発生したり、生活費が増えたりすると、老後の生活が苦しくなる恐れがあります。

現在の貯金額や生活費、住み替えにかかる費用などを入念に確認して、余裕を持った資金計画を立てると住み替えに失敗しなくなるでしょう。

2. どのような家に住みたいかを家族に相談する

住み替えに失敗しないためには、どのような家に住みたいかを家族に相談することが重要です。住み替え後の家には、自分だけでなくパートナーや家族が住む可能性があるためです。自分にとって快適な家でも、家族からは暮らしにくいと思われ、不満が出る恐れがあるでしょう。

たとえば、自分は自然が豊富な郊外に住みたくても、家族は駅近の都心部で暮らしたいとします。そうすると、郊外にある家は、家族にとって住みにくいです。このような価値観の擦れ違いが発生すると、家族間で揉める可能性があり、住み替えに失敗するでしょう。

住み替え前にどのような家に住みたいかを家族に相談することが大切です。

3. 身体の状態に合わせて家を選ぶ

老後の住み替えでは、身体の状態に合わせて家を選ぶことが大切です。高齢になると小さな段差が辛くなったり、広い家に住みにくくなったりする可能性があります。足腰が悪くなると、屋内の移動すらも辛くなる可能性があるためです。

身体の状態を無視して、取得費や家賃の安さを優先して住み替え先を選ぶと、エレベーターがなかったり、周囲に商業施設がなかったりします。その結果、高齢者にとって暮らしにくい可能性があるでしょう。

身体の状態に合わせてバリアフリー住宅や生活動線がシンプルな平家を選ぶと、快適に暮らしやすくなります。

まとめ

本記事では老後の住み替えの手段やタイミング、失敗しないポイントなどを紹介しました。老後の住み替え先にどのような家を選ぶかは、個人の価値観によって異なります。自分や家族にとって住みやすい家を選ぶとよいでしょう。

ただし、どのような家に転居するにしても、住み替えにおいて共通して大切なことは、家を高く売ることです。家を高く売って得たお金は、住み替えの費用に充当できるため、経済的な負担を少なくできます。まずは無料かつオンラインで行える簡易査定を行って、高く売れる不動産会社に依頼しましょう。