家を売って住み替える方法とは？費用や減税措置、住み替えローンについて解説

自宅の老朽化や離婚が原因で、住み替えを検討しているのではないでしょうか？住み替えとは、不動産取引によって現在の住居から新居へ引っ越すことを指します。ただし、家を売って住み替えるにも、その手順は？住宅ローンが残っている場合は？などの疑問がある方も多くいます。本記事では住み替えの手順や減税措置、住宅ローンがある場合の対処法を解説します。
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家を売って住み替える2つの方法・手順

住み替えには、売り先行と買い先行の2パターンがあります。ここでは両方の手順について解説します。

売り先行

売り先行とは、現在の住居を売却して新居を購入する方法です。事前に資金を確保して不動産を購入できるため、資金計画を立てやすくなります。売り先行は自己資金なしの人にもおすすめの手段です。ただし、売り先行には以下2つの注意点があります。

• 仮住まいする必要がある
• 2回の引っ越しが必要

売り先行は、先に現在の住居を売るため、すぐに新居が見つからないとアパートに仮住まいする必要があります。また、現在の住居→アパート→新居へ2回の引っ越しをしなければなりません。アパートの家賃と2回の引っ越し費用を支払う必要があります。

買い先行

買い先行とは、新居を購入してから現在の住居を売却する方法です。先に新居を購入するため、自己資金が豊富にある人に向いている手段です。買い先行のメリットには引っ越しが1回で済むこと、時間をかけて新居を選べることの2点があります。

ただし注意点として、住居を売却するまでは家を2つ所有するため、固定資産税や住宅ローンの支払いが2重でかかる恐れがあります。不動産がすぐに売れなかったら、資金的な負担が増えるのです。

住み替えにかかる費用

不動産を住み替えると、売却時や購入時に諸費用がかかります。本章では、それぞれにどのような費用がいくらかかるのかを解説します。

売却時

不動産の売却にかかる費用を下記にまとめました。

• 仲介手数料：売却価格×3〜5%
• 印紙税：約10,000円
• 抵当権抹消費用：5,000円〜20,000円
• 譲渡所得税（売却益が発生した場合）：売却価格の39.63%または20.315%
• 登録免許税：固定資産税評価額×0.4%〜2%
• 司法書士依頼料（登記）：約15,000円
• 住宅ローンの返済

購入時

不動産の購入にかかる費用は以下の通りです。

• 新居の購入費用
• 仲介手数料：売却価格×3〜5%
• 住宅ローン手数料
• 保険料（地震/火災）：約100,000円/年間
• 不動産所得税：固定資産税評価額×4%
• 固定資産税：固定資産税評価額×標準税率1.4%
• 都市計画税：固定資産税評価額×制限税率0.3%
• 登録免許税：固定資産税評価額×0.4～2%
• 司法書士依頼料（登記）：50,000円〜150,000円
• 印紙税：約10,000円

住み替えに利用できる減税措置

住み替えでは国の減税措置を利用できます。減税措置を活用すると、多くの現金を手元に残すことにつながります。

• 3,000万円特別控除
• 軽減税率の特例
• 譲渡損失が生じたときの特例
• 譲渡所得税の繰り越し特例

売却時｜3,000万円特別控除

3,000万円の特別控除とは、所定の条件を満たすと不動産の売却益に対してかかる譲渡所得税が、最高3,000万円まで非課税になる制度です。通常、3,000万円の不動産を売却して5,000万円で売れた場合、2,000万円に対して譲渡所得税がかかります。3,000万円の特別控除が適用されると、2,000万円分の譲渡所得税が非課税になります。同特例の適用条件は、以下の通りです。

• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 住居に住まなくなってから3年以内に売ること
• 住居を取り壊して売却する場合、その土地で利益を得ていないこと
• 売却年より過去3年以内にマイホーム買換えや交換の特例を受けていないこと
• 売却した家屋の敷地等について、他の特例を受けていないこと

参考：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

売却時｜軽減税率の特例

軽減税率の特例とは、マイホームを売却して売却益を得たとき、長期譲渡所得（20.315%）を通常よりも低い税率で計算できる特例です。同特例を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

• 住居に住まなくなってから3年以内に売ること
• 住居を取り壊して売却する場合、その土地で利益を得ていないこと
• 売った年の1月1日において家屋・敷地の所有期間が10年を越えていること
• 売った年より過去3年間に同特例を受けていないこと
• 売却年より過去3年以内にマイホーム買換えや交換の特例を受けていないこと
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと

なお、同特例は3,000万円特別控除との併用が可能です。
参考：国税庁｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売却時｜譲渡損失が生じたときの特例

譲渡損失が生じたときの特例とは、令和5年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを、住宅ローンの残高を下回る価格で売却して損失が生じたときに、譲渡損失を同年の他の所得から控除できる特例です。なお、控除しきれなかった損失は、翌年以降3年間繰り越して控除できます。なお、同特例を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 住居に住まなくなってから3年以内に売ること
• 取り壊された家屋・敷地の所有期間が譲渡年の1月1日において5年を超えること
• 住居に償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること
• マイホームの譲渡価額が上記の住宅ローンの残高を下回っていること

参考：国税庁｜No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

購入時｜譲渡所得税の繰り越し特例

譲渡所得税の繰り越し特例とは、現在の住居の売却価格よりも高い新居を購入した場合に利用できる特例です。同特例を利用すると譲渡益に対する課税を繰り延べられます。たとえば、1,000万円で購入した不動産を3,000万円で売却して5,000万円の新居を購入した場合、利益の2,000万円が課税対象になります。ただし、同特例を適用すると同年に課税は行われません。新居を新たに譲渡するときまで、譲渡益に対する課税を繰り延べられます。同特例の適用を受ける条件は、以下の通りです。

• 住居に住まなくなってから3年以内に売ること
• 住居を取り壊して売却する場合、その土地で利益を得ていないこと
• 売却年より過去3年間、他の特例を受けていないこと
• 売った住居と買った新居が日本国内にあること
• 売却代金が1億円以下であること
• 売却する住居に10年以上住んでいたこと
• 売却する住居の所有期間が10年を超えること
• 購入する建物の床面積が50㎡以上、購入する土地の面積が500㎡以下
• 住居を売った年の前年から翌年までの3年の間に家を買い換えること
• 一定の条件下で省エネ基準を満たすこと
• 耐火建築物の中古住宅を購入する場合、25年以内に建築されていること、または一定の耐震基準を満たしていること
• 耐火建築物以外の中古住宅を購入する場合、25年以内に建築されていること、または取得期限までに一定の耐震基準を満たしていること
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと

参考：国税庁｜No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

住宅ローンが残っていると住み替えローンを利用できる

住み替えローンとは、現在の住居の住宅ローンの残積分と、新居を購入するための資金を併せて借りられるローンを指します。住み替えローンを利用すると、住宅ローンの残積分を返済できるため、支払いを一本化できます。ただし、新居の購入費用を借りる住宅ローンと異なり、住み替えローンは残積分+購入費用を借りるため金利が高く、審査も厳しくなることに注意しましょう。

住み替えで失敗・後悔しない対策

住み替えで失敗・後悔しないための対策を2つ紹介します。

• 引っ越しシーズンに売却する
• 不動産売買に強い不動産会社に依頼する

引っ越しシーズンに売却する

引っ越しシーズンに住み替えをすると、不動産を早く売却できる可能性があります。一般的に引っ越しシーズンは1〜3月ですが、10月・12月も狙い目です。その根拠は公益社団法人中部圏不動産流通機構の「中古戸建（岐阜県）成約・在庫価格推移」のデータにあります。

参考：公益社団法人中部圏不動産流通機構｜中古戸建（岐阜県）成約・在庫価格推移

上記は2022年8月〜2023年7月までの岐阜県の中古住宅の成約件数のデータです。成約件数は10月が45件、12月が46件、3月が41件です。1年間のうち中古住宅の成約件数が多い10月・12月・3月に合わせて不動産を売ると、早期売却に成功する可能性があります。

不動産売買に強い不動産会社に依頼する

不動産の売買に強い不動産会社の特徴には、以下3点が挙げられます。

• 特定の地域を専門にしている
• Web集客をしている
• 測量・リフォームを自社で行っている

特定の地域に特化して不動産会社は、関連会社と密に連携が取れるため、リアルタイムで不動産情報を入手できます。ご希望の物件をいち早くお知らせ可能です。また、Web集客をしていると売却する不動産情報を全国へ届けられます。不動産の閲覧数が増えると、早期の売却につながるでしょう。測量・リフォームを自社で行っている場合、他社への依頼料がなくなるため、売却益を多く手元に残せます。

岐阜県で住み替えを検討されている方はミタカ不動産にご相談ください

住み替えは、現在の住居を高く売り、希望通りの新居を安く購入するのがゴールです。岐阜県の不動産に特化したミタカ不動産では、お客様の要望をヒアリングし、希望通りの新居を提案できる環境を整えています。ミタカ不動産に相談するメリットは、以下の通りです。

売却時

• 安心の明朗会計で売却時のトラブルがない
• 測量・改修を自社で行うため売却手残り額が多い
• 希望に沿った3つの販売コースを用意している
• Web×地域特化で集客力が圧倒的に多い
• 年間200件以上の契約実績を誇る

購入時

• 岐阜県で最大級の不動産掲載件数を誇る
• GifuNaviで地図から不動産を探せる
• GifuNaviの会員登録で新築の仲介手数料が半額になる
• 岐阜県の不動産情報がリアルタイムで入る
• ミタカ不動産への来店で非公開物件の案内できる

ミタカ不動産では、売却時に「短期売却コース」「安定売却コース」「利益優先コース」を選択できます。また、ミタカ不動産が運営する不動産ポータルサイト「GifuNavi」は、岐阜県最大級の物件掲載数（約2,300件）を誇ります。さらに、ミタカ不動産に来店すると、GifuNaviには掲載されていない非公開物件（約4,900件）の案内が可能です。住み替えを成功させたい方は、ぜひミタカ不動産にお越しください。
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