老後に家を売る4つのメリットと売ってはいけないケースを解説

「老後に家って売ってもいいの…」

と悩んでいるのではないでしょうか？

この記事を読めば、老後に家を売るメリットと売ってはいけないケースがわかり、売却するかどうかの判断を下せるようになります。

「老後の資金を確保したいけど、住み替えできるか不安…」と考えている方は、ぜひお読みください。

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老後に家を売る4つのメリット

老後に家を売るか迷っている方は、そのメリットを把握しましょう。ここでは老後に家を売るメリットを、以下の4つ解説します。

1. 老後の資金を確保できる
2. 負動産が相続者に残らない
3. 暮らしやすい家に住み替えられる
4. 暮らしやすい生活エリアを選べる

それぞれ順番に見ていきましょう。

1. 老後の資金を確保できる

老後に家を売ると、リタイア後の生活資金を確保できます。持ち家を売って賃貸に住むと、まとまったお金が手に入り、老後の生活に余裕が生まれるためです。

たとえば、築25年の木造戸建住宅（4,000万円で購入/このうち土地2,000万円）は、2,200〜2,400万円ほどで売却できる可能性があります。2,000万円を確保できると「老後2,000万円問題」を解決できます。

築25年の木造戸建住宅の売却価格の相場は、購入時の10%以下です。建物の資産価値は築年数の経過に応じて下落するためです。

4,000万円の家（土地2,000万円）を売ると、家の資産価値は10%以下の200〜400万円ほどになります。

土地の資産価値については、人口減少や少子高齢化、地区開発、経済状況などにより上下するため、一概に言えません。

しかし、国土交通省によると、2022〜2024年の地価公示価格は3年連続で上昇しています。

上記から住宅の資産価値を200〜400万円、土地を2,000万円と仮定して、2,200〜2,400万円ほどで売却できる可能性があります。

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2. 負動産が残らない

老後に家を売ると、”負”動産が残らないメリットがあります。負動産とは、所有しているだけで「負の財産」になる不動産のことです。

老後に家を売ると、家族に税金の支払いや管理の手間をかけさせる心配がありません。

誰も住まない不動産を残すと、家族に相続税や固定資産税、都市計画税の支払いを強いることになります。

また、不動産を管理する手間もかかります。相続者が遠くに住んでいる場合、月に1回は掃除をしに帰らないといけないでしょう。

空き巣対策として、監視カメラを設置する必要もあります。

上記のような相続者の負担を減らすには、家を早く売るべきです。

家族に相続放棄をしてもらうのもひとつの手段ですが、相続者が複数人いる場合、意見の食い違いにより揉める可能性があります。

家族に”負”動産を残さないようにしましょう。

3. 暮らしやすい家に住み替えられる

老後に家を売ると、暮らしやすい家に住み替えられます。高齢者になると、今まで暮らしていた家を不便に感じるケースがあります。

高齢になると若いときに比べて体力が減るためです。階段の上り下りが辛くなったり、掃除をするのが大変になったりするでしょう。

また、若いときに比べて注意力が散漫になります。わずかな段差に躓き、転倒して怪我をする恐れもあるでしょう。

上記のように、身体の老化に合わせて若いときには気にならなかった部分が不便に感じるのです。

老後に家を売って住み替えると、心身の状態に合わせて「生活動線がシンプルな平家」や「段差が少ないバリアフリーの家」などに転居できます。

暮らしやすい家に住み替えると、老後の生活が快適になります。

4. 暮らしやすい生活エリアを選べる

老後に家を売って住み替えると、暮らしやすい生活エリアを選べます。

「商業地へのアクセスに優れた都心部」や「静かなベッドタウン」「自然に囲まれた郊外」など、理想のセカンドライフに合わせて生活環境を選べるでしょう。

なお、老後に住みやすい生活エリアの特徴は、坂道がなく、近くに商業施設や医療機関があることです。

坂道がないと買い物や散歩で外を出歩いても、身体への負担が少ないです。また、商業施設が近くにあると、買い物で重い荷物を長時間持ち歩く必要がありません。

医療機関が近いと、いざというときにすぐに治療を受けられます。

このようなエリアで生活すると、体力が衰えても、不便を感じることなく快適な生活ができるでしょう。

老後に家を売るのがいけない3つのケース

老後に家を売ってはいけないケースには、以下の3つが挙げられます。

1. 環境の変化が心身の負担になるとき
2. 賃貸住宅が借りられないとき
3. 家賃の支払いが苦しいとき

上記のようなことが考えられる場合は、家を売るのを避けましょう。ここでは、それぞれの内容を具体的に解説していきます。

1. 環境の変化が心身の負担になるとき

環境の変化が心身の負担になるときは、家を売るのを避けたほうがよいでしょう。家を売って住み替えて、心身の負担になるケースとしては、主に以下が挙げられます。

• 人間関係が希薄になる
• 周辺の騒音がうるさくなる
• 気温が変化する

高齢になると恒常性維持機能が低下し、外部環境に適応する能力が下がると言われています。

そのため、今まで静かな環境で暮らしていた方が、利便性のよい都心に移住すると、騒音が気になり睡眠不足に悩まされる恐れがあるでしょう。

上記のように住み替えによる環境の変化により、心身に異常が出る可能性がある場合は、家を売るのを避けましょう。

2. 賃貸住宅が借りられないとき

老後に賃貸住宅を借りられないときは、家を売るべきではありません。家を売っても住み替え先がないためです。以下のような高齢者は、賃貸住宅を借りにくいとされています。

• 一人暮らしで同居人がいない
• 保証人がいない
• 収入が年金しかない

一人暮らしで同居人がいないと、屋内で転倒事故が起きても助けてくれる人がいません。その結果、孤独死につながる可能性があります。

また、保証人がいなかったり、収入が年金しかなかったりする場合は、賃貸オーナーに支払い能力がないと判断されます。

家賃を滞納・延滞されると、賃貸オーナーの損失になるため、入居を断るケースが多いのです。

賃貸住宅が見つからないまま、家を売ると生活拠点を失います。転居先がない状態で、家を安易に売るのは避けましょう。

3. 家賃の支払いが苦しいとき

家賃の支払いが苦しい場合も、家を売るのをやめたほうがよいでしょう。生活苦になるためです。持ち家を売って賃貸住宅に住むと、家賃の支払いが発生します。

老後の収入が年金のみの場合、毎月数万円の家賃を支払うのは負担になるでしょう。

年金に対する家賃・生活費の割合を試算して、生活が難しいと感じたら住み替えるのをやめることも大切です。

なお、収入に対する家賃の割合は3分の1以内に抑えるのが望ましいです。

老後に家を売るときの3つの注意点

老後に家を売るときの注意点は以下の3つです。

1. 元気なうちに家を売る
2. 売却にかかる費用を把握する
3. 査定は参考程度に考える

それぞれの注意点を把握すると、家を売るのに失敗しにくくなるでしょう。後悔するのを防ぐために、ぜひチェックしてみてください。

1. 元気なうちに家を売る

老後に家を売る際の注意点のひとつは、元気なうちに行動することです。認知症や病気などで正常な判断ができない状態では、家を売るのが難しいためです。

名義人以外が家を売る場合は、委任状を用意して代理人を立てる必要があります。認知症や知的障害、精神疾患などで正常な意思決定ができない場合は、「後見人制度」により成年後見人を選任して家を売ることが可能です。

ただし、成年後見人が家を売るには、家庭裁判所での手続きが必要です。通常の不動産売却より手間と時間、費用がかかるため、家の名義人が元気なうちに行動するのがよいでしょう。

2. 売却にかかる費用を把握する

家を売る際には、諸費用や税金が発生します。いくら費用がかかるのかを把握しないと、住み替えの計画が狂うでしょう。

ただし、諸費用と税金は不動産の売却価格によって異なります。以下は各諸費用と税金の計算式です。

たとえば、築35年の不動産を1,000万円（譲渡所得は50万円、住宅ローンはなしとする）で売る場合、諸費用と税金は合計523,575円となります。

• 仲介手数料：（1,000万円×3%+6万円）+36,000円=396,000円
• 長期譲渡所得税：50万円×20.315%=101,575円
• 印紙税（軽減税率を適応）：10,000円
• 登記費用：1,000円
• 司法書士への依頼料：15,000円

家を売った資金をより多く確保するには、仲介手数料が安くならないか不動産会社に交渉してみてもよいでしょう。

諸費用・税金を大まかに把握したい方は、まずは査定してもらいましょう。

3. 査定額は参考程度に考える

家を売るときは不動産会社に査定を行ってもらいます。このとき提示された査定額は参考程度に考える必要があります。

あくまで査定額は不動産会社が「家が3ヶ月ほどで売れる」と予想した金額です。実際の売却価格を示すものではありません。

また、不動産会社のなかには、売主を獲得するために査定額を意図的に吊り上げる会社もあります。

査定額の高さだけを基準にして不動産会社に依頼すると、家を売るのに時間がかかったり、安く売れたりする恐れがあるでしょう。

このため、不動産会社の査定額が高い場合は、その根拠を聞くとよいでしょう。

売却実績が豊富にあり、本当に営業力が強い不動産会社ならば、査定額が高くなる可能性があります。

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老後の住み替え後の家はどうする？

老後の住み替え後の家はどのようにすればいいのでしょうか？

ここでは家を売って新居を買うケースと、賃貸に住むケースのメリット・デメリットをそれぞれ解説します。本章を読むと、自分にとってどちらのほうが合っているのか判断できるようになります。

それぞれ順番に見ていきましょう。

持ち家を売って家を買う

家を売って新居を買うメリットは、お子さんに資産を残せることです。きれいな家を残せると、お子さんが成長しても住み続けられます。お子さんは新しく新居を購入する費用がかかりません。

デメリットは、家を売って得た資金を、新居の購入費に充てることです。老後に資金に充てることができないため、人によっては生活が苦しくなる可能性があるでしょう。

家を購入する場合は生活に影響が出ない資金力が求められます。老後の生活資金を試算して、余裕がある場合は購入を検討するとよいでしょう。

持ち家を売って賃貸に住む

持ち家を売って賃貸に住むメリットは、お金を老後の生活資金に充当できることです。賃貸住宅に住む場合、数千万単位の大きな支出がありません。

賃貸契約の初期費用は、おおよそ家賃の4〜5ヶ月分です。家賃が7万円の場合は、初期費用は28〜35万円ほどです。新居を購入するのに比べて、初期費用が少ないため、賃貸に住むと老後の資金を確保しやすいでしょう。

デメリットは、毎月の家賃がかかることや、資産が子どもに残らないことです。毎月数万円の家賃を支払う必要があるため、収入が年金だけの方にとっては生活が苦しくなる恐れがあるでしょう。

老後に家を売る際のよくある質問

老後に家を売る際のよくある質問に回答します。よくある質問は以下の2つです。

• 老後に広すぎる家はありですか？
• 自宅の売却に税金はかかりますか？

老後に家を売るときの疑問を解決して、スムーズに行動に移せるようにしましょう。

老後に広すぎる家はありですか？

高齢者にとって広すぎる家は暮らしにくい可能性があります。家事動線が長いことや、部屋を管理しきれないことが原因として挙げられます。

家事動線が長いと、重い洗濯物を持って歩いたり、複数のゴミ箱からゴミを集めたりする必要があります。高齢者の身体は衰えているケースが多いため、毎日の家事が大変になるでしょう。

また、部屋数が多いと管理しきれない可能性があります。掃除ができないとホコリが溜まり、害虫が発生する原因になるでしょう。このため、老後に広すぎる家は向いていません。

自宅の売却に税金はかかりますか？

家を売って売却益が生じた場合には、税金を納税する必要があります。不動産の売却益は、売却代金から取得・売却活動にかかった諸経費を差し引いた金額を指します。

売却益 = 売却代金 – （物件の取得費 + 売却活動にかかった諸費用）

たとえば、売却代金が2,000万円で物件の取得費が1,000万円、売却活動の諸費用が100万円の場合、売却益は900万円です。この売却益900万円に対して、譲渡所得税が課税されます。

まとめ：老後に家を売るのはあり

老後に家を売ると、老後の資金を確保できたり、住み替えにより理想のセカンドライフを送れたりします。また、家族間の相続でトラブルが発生しにくくなるでしょう。そのため、老後に家を売るのはありです。

しかし、家を高く売れないと、老後の生活を快適に過ごすのは難しいでしょう。資金を確保できないためです。そのため、家を売るときは不動産選びが重要になります。

売却実績が豊富にあり、営業力が強い不動産会社に家の売却を任せることがポイントです。ぜひ、本記事の内容を参考に家を売ってみてください。

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