家を売って住み替える手順と5つの注意点！費用や税金についても解説

この記事を読めば、家を売って住み替える際の注意点がわかり、費用や税金をグンと抑えられるようになります。

本記事では、以下の内容について解説します。

家を売って住み替えるときの5つの注意点

家を売って住み替えるときには、その注意点を把握することが大切です。住み替えには、家の「売却」と「購入」の2つを行う必要があり、手続きが複雑化するためです。家の売却価格や購入額、住み替えのタイミングなどを考慮して手続きしないと、失敗する恐れがあるでしょう。住み替えの失敗を防ぐために、家を売って住み替えるときの注意点を5つ解説します。

1. 査定額は実際に売れる価格ではない
2. 不動産買取は慎重に依頼する
3. ダブルローンはなるべく避ける
4. 仮住まいと引っ越しの費用がかかる
5. 売却益の高さを最優先しない

本章を読むと、金銭的な損をしにくくなることや、不動産を早く売ることにつながるでしょう。ぜひチェックしてみてください。

1. 査定額は実際に家が売れる価格ではない

査定額は「実際に家が売れる価格」ではありません。査定額とは、不動産会社が「3ヶ月ほどで売れるだろう」と想定した価格です。あくまで想定となるため、金利の上昇や経済状況の悪化、天災などの外的要因により、売却価格が低くなる恐れもあります。

また、不動産会社によっては、売主と契約するために、査定額を相場より高くするケースがあります。実際の売却価格が査定額より低ければ、住宅ローンの支払いや住み替えの計画が狂うでしょう。そのため、査定額の根拠を不動産会社に提示してもらい、査定額と実際の売却価格との差をできるだけ少なくすることが重要です。

2. 不動産買取は慎重に依頼する

家が売れないからと、安易に買取を依頼するのは避けましょう。家の買取では、売却価格が仲介の7〜8割ほどになってしまうためです。たとえば、仲介で2,000万円で売れた家は、買取だと1,400〜1,600万円ほどになります。

買取では、不動産会社は仲介手数料を得られません。そのため、家を安く買って再販し、その差額で利益を得ます。買取は仲介に比べて、売却価格が大幅に安くなるため、住み替えの計画に悪影響が出る恐れがあるでしょう。物件の売出価格を下げた結果、いつまで経っても売れない場合に、最終手段として買取を検討しましょう。

3. ダブルローンはできるだけ避ける

住み替えでは、住宅ローンを二重で支払っている状態（ダブルローン）をできるだけ避けるようにすべきです。ダブルローンは、住宅ローンの支払いが残っている家を所有している状態で、新たな住宅ローンを組んで新居を購入するときに発生します。

ダブルローンを組むと、金銭的な負担が大きくなり、資金ショートを引き起こす原因になります。資金ショートを起こして、住宅ローンの支払いを滞納すると、購入した家が競売にかけられ強制的に売却される恐れがあります。自己破産のリスクを高めてしまうことにもなるので、資金がない状態でのダブルローンを避けるようにしてください。

4. 仮住まいと引っ越しの費用がかかる

家を売ってから新居を購入する場合、賃貸物件に仮住まいをする必要があります。この際「仮住まい」と「引っ越し2回分（今の家→賃貸物件、賃貸物件→新居）」の費用がかかることに留意しましょう。

仮住まいの家賃は、新居への入居が長引くほど高くなります。そのため、家を売って住み替える場合は、売却前に新居の目星を付けておきましょう。売却後はスピーディーに引越しをして、仮住まいの費用を抑えることが重要です。

5. 売却益の高さを最優先しない

住み替えでは、売却益の高さを最優先しないことが重要です。新居の購入費用の負担を減らすために売出価格を高く設定しても、買主が現れないためです。売出価格を相場より高く設定しても、他に相場価格できれいな物件があれば、買主はそちらに流れるでしょう。そうすると、いつまで経っても住み替えができません。

また、家を売ってから新居を探す場合は、仮住まいのための家賃もかさむでしょう。仮住まいの費用がもったいないからと、先に新居を購入する場合は、ダブルローンになる恐れもあります。その結果、売主の精神的・金銭的な負担が大きくなります。売却益の高さを最優先するのではなく、いつまでに家を売るのかを計画し、適切な価格で売り出すことが大切です。

家を売って住み替える手順

家を売って住み替える手順としては「売り先行」と「買い先行」の2パターンにわかれます。

• 売り先行：先に家を売ってから新居を買う方法
• 買い先行：先に新居を買ってから今の家を売る方法

ここではそれぞれの手順とメリット・デメリット、どのような方に向いているのかを解説します。

売り先行

売り先行とは、今の家を売ってから新居を購入する方法です。そのメリットは家を売って得た資金を、新居の購入費に充てられることです。十分な資金を確保した上で新居を購入できるため、金銭的な負担を抑えられます。元々の自己資金が少ない方に売り先行はおすすめです。

ただし、先に今の家を先に売るため、新居に入居するまでは賃貸アパートに仮住まいをする必要があります。また、現在の家→仮住まい→新居への引っ越し費用がかかります。そのため、家の売却してから新居を購入するまでの期間には、費用がかさむでしょう。

買い先行

買い先行とは、新居を購入してから現在の住居を売却する方法です。そのメリットは、時間をかけて新居を選べることです。家を売ってからだと仮住まいの費用を安くするために新居の購入を急がないといけません。しかし、持ち家があるならば新居の購入を急ぐ必要がありません。

デメリットは、一時的に持ち家を2つ所有するため、固定資産税や都市計画税などの支払いが二重でかかることです。また、住宅ローンを組まないならば、元々の自己資金のみで家を購入する必要があります。金銭的負担が大きいため、自己資金が豊富にある方に買い先行は向いています。

家を売って住み替えるときの費用・税金

家を売って住み替えるときの費用・税金を「家を売るとき」と「家を買うとき」の2パターンにわけて解説します。

家を売るときの費用・税金

家を売るときの費用・税金には、主に以下があります。

たとえば、7年所有している不動産を1,500万円で売る場合（譲渡所得を100万円とする）の諸費用は、810,150円になります。内訳は以下の通りです。

• 仲介手数料：（1,500万円×3%+6万円）+51,000円=561,000円
• 長期譲渡所得税：100万円×20.315%=203,150円
• 印紙税（軽減税率を適応）：10,000円
• 登記費用：1,000円
• 司法書士への依頼料：15,000円
• 住宅ローンの返済手数料：20,000円

上記の費用・税金が家を売るときにかかります。

家を買うときの費用・税金

家を買うときにかかる費用・税金は以下の通りです。

たとえば、3,000万円の新築物件（不動産の評価額を2,100万円と仮定する）を購入する場合、その諸費用・税金は合計1,421,000円ほどかかります。その内訳は以下の通りです。

• 印紙税：10,000円
• 不動産取得税：2,100万円×4%=84万円
• 所有者移転登記の費用：2,100万円×0.4%=84,000円
• 司法書士への依頼料：30,000円
• 固定資産税：2,100円×1.4%=29.4万円
• 都市計画税：63,000円
• 保険料：100,000円

新築物件を購入する場合、仲介手数料はかかりません。中古物件を購入するならば、物件費用は安くなりますが、仲介手数料が必要です。売却価格ごとの仲介手数料が気になる方は、こちらの記事もご覧ください。

家を売って住み替えるときに利用できる軽減措置

家を売って住み替えるときに利用できる軽減措置を知ると、金銭的な負担を軽減できます。住み替えで利用できる軽減措置は、主に以下の2つです。

1. 3,000万円特別控除
2. 軽減税率の特例

それぞれ順番に見ていきましょう。

1. 3,000万円特別控除

3,000万円の特別控除とは、所定の条件を満たすと不動産の売却益に対してかかる譲渡所得税が、最高3,000万円まで非課税になる制度です。

たとえば、3,000万円で取得した不動産が5,000万円で売れた場合、おおよその利益2,000万円に対して譲渡所得税がかかります。

しかし、3,000万円の特別控除が適用されると、2,000万円分の譲渡所得税が非課税になります。同特例の適用条件は、以下の通りです。

• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 住居に住まなくなってから3年以内に売ること
• 住居を取り壊して売却する場合、その土地で利益を得ていないこと
• 売却年より過去3年以内にマイホームの買い換えや交換の特例を受けていないこと
• 売却した家屋の敷地等について、他の特例を受けていないこと

参考：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

2. 軽減税率の特例

軽減税率の特例とは、マイホームを売却して売却益を得たとき、長期譲渡所得（20.315%）を通常よりも低い税率で計算できる特例です。

税率は以下の通りです。

たとえば、長期譲渡所得が3,000万円の場合、通常ならば長期譲渡所得税は609.45万円（=3,000万円×20.315%）です。しかし、軽減税率の特例を活用すると、300万円（=3,000万円×10%）となります。

同特例を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

• 家に住まなくなってから3年以内に売ること
• 家を取り壊して売却する場合、その土地で利益を得ていないこと
• 売った年の1月1日において家屋・敷地の所有期間が10年を越えていること
• 売った年より過去3年間に同特例を受けていないこと
• 売却年より過去3年以内にマイホーム買換えや交換の特例を受けていないこと
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと

参考：国税庁｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

家を売って住み替える際のよくある質問

家を売って住み替える際のよくある質問に答えます。よくある質問には、主に以下の3つがあります。

1. 住宅ローンの残っている家を売って新居を買えますか？
2. 戸建ての住み替えにかかる期間はどのくらいですか？
3. 家を売って住み替えると確定申告は必要ですか？

家を売って住み替える際の疑問点が事前にわかると、トラブルなく住み替えができます。住み替えるのに不安を感じている方は、念の為チェックしておきましょう。

1. 住宅ローンの残っている家を売って新居を買えますか？

住宅ローンの残債がある家を売って新居を購入することは可能です。家の売却代金が住宅ローンの残債を上回っている場合は、一括返済をしてスムーズに住み替えられます。

家の売却代金が住宅ローンの残債を下回っている場合は、住み替えローンを利用して住み替えることが可能です。住み替えローンとは、今の家の住宅ローンの残債分と新居を購入するための費用を、まとめて借り入れられるローンです。

2. 戸建ての住み替えにかかる期間はどのくらいですか？

戸建ての住み替えにかかる期間は、3ヶ月〜1年間ほどです。

住み替えでは、家の売却と購入の両方の不動産取引が必要になります。このため、家の売却・購入のどちらか片方を行うより、時間がかかるケースがほとんどです。

3. 家を売って住み替えると確定申告は必要ですか？

家を売って売却益が発生した場合は、確定申告が必要です。

譲渡所得税を支払う必要があるためです。不動産の売却益は、売却代金から取得・売却にかかった諸経費などを差し引いた金額です。

一方、赤字であれば確定申告は義務ではありません。ただし、損益通算や繰越控除の制度を利用するには、確定申告が必要です。

まとめ

本記事では家を売って住み替える際の注意点や手順、費用・税金、軽減措置などを紹介しました。

家を売って住み替えるコツは、家を高く売って、その際の諸費用を少なくすることです。そうすると、新居を購入するときの金銭的な負担が少なくなります。

住み替えに失敗しないために、まずは家を高く売れる不動産会社を選びましょう。不動産会社を選ぶ基準のひとつとして、査定をご活用ください。