媒介契約書とは？知らないとヤバい媒介契約の基礎知識を解説

不動産の売却をするときは、どの媒介契約を締結すればよいか悩むのではないでしょうか？媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

不動産会社と媒介契約を結ぶと、取引内容を明確化できるので安心して依頼できます。ただし、媒介契約書の内容を理解しないまま締結すると、納得のいく不動産売却ができない可能性があるでしょう。

本記事では、媒介契約書ごとの特徴や締結するタイミングなどを解説します。

1 媒介契約書とは？
2 3種類の媒介契約のメリット・デメリット
3 媒介契約書の記載事項
4 媒介契約が交付されるタイミング
5 媒介契約書のひな型・見本
6 媒介契約書に関するQ＆A
7 まとめ

媒介契約書とは？

媒介契約書とは、不動産会社に「仲介」を依頼するときに、不動産会社と結ぶ契約書面のことです。媒介契約を結ぶと、依頼者と不動産会社との関係を明確にでき、仲介時のトラブルを防ぐことにつながります。

宅地建物取引業法第三十四条の二により不動産会社は、媒介契約を締結したとき、記名押印をした書面を作成し、依頼主に交付しなければなりません。また、不動産会社は媒介契約書を交付してからでないと仲介手数料を受け取れません。

媒介契約の締結時に書面を交付しなかった場合、不動産会社は交付義務違反になり7日間の業務停止処分の対象になります。媒介契約の内容は、依頼者が不利にならないようにするよう義務付けられています。

媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類です。それぞれの特徴は、以下の通りです。

媒介契約の種類	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約できる不動産会社数	複数社	1社	1社
自己発見取引の可否	可能	可能	不可
依頼主への報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
REINS（レインズ）への登録	義務なし	義務あり	義務あり
有効期間	制限なし	3ヶ月間	3ヶ月間

次章では、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。

3種類の媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約のメリット・デメリットをそれぞれ解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約には、依頼した不動産会社を公表しない「非明示型」と公表する「明示型」があります。明示型を選択した売主が、公表していない不動産会社を通して売却を行った場合、他の依頼先に営業経費等の支払いが必要になります。

メリット

複数社に依頼できるので、買主を見つけられる確率が上がる
レインズ（REINS）への登録義務がないため、売却が周囲にバレない
売主が買主を見つけて不動産を売却できる

デメリット

依頼主への報告義務がないため、販売状況が把握しにくい
REINZに登録しない場合、物件情報が広がりずらい
他社で売れる可能性があるため、不動産会社が営業活動に力を入れない恐れがある

関連記事：一般媒介契約と仲介の違いは？他の媒介契約との違いもわかる

専任媒介契約

専任媒介契約とは、依頼できる不動産会社が1社のみの契約形態です。ただし、レインズへの登録義務があるため、不動産の売却情報を全国の不動産に通知させられます。そのため、高い売却力を期待できます。

メリット

不動産会社は仲介手数料を必ず受け取れるので、販売活動に積極的になりやすい
自己発見取引が可能なので、売主自身が買主を見つけて不動産を売却できる
2週間に1回以上の報告義務があるため、販売状況を把握しやすい
レインズへの登録義務があるので、物件情報が広がりやすい

デメリット

契約が1社のみなので、売却額の高さや速さは不動産会社の力量に左右される
不動産会社によっては囲い込みを行われ、売却期間が長引く可能性がある

関連記事：専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内！契約更新や途中解除の方法がわかる

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、不動産の売却を不動産会社に一任する契約形態です。一般媒介契約のように複数の不動産会社に売却を依頼できるわけではありません。また、専任媒介契約と異なり自己発見取引が行われないため、売主自身が買主を見つけられません。しかし、売主にとっては以下のメリット・デメリットがあります。

メリット

不動産会社は仲介手数料を必ず受け取れるので、販売活動に積極的になりやすい
週1回の報告義務があるので、販売状況を詳細に把握できる
レインズへの登録義務があるので、物件情報が広がりやすい

デメリット

売主が買主を見つけた場合でも不動産を売却できない
契約が1社のみなので、売却額の高さや速さは不動産会社の力量に左右される

媒介契約書の記載事項

媒介契約書に記載されている内容は、それぞれ以下の通りです。

専任媒介契約書・専属専任媒介契約書	一般媒介契約書
・成約に向けての義務・媒介にかかる業務・建物状況調査を実施する者のあっせんの有無・違約金・有効期間・約定報酬額・約定報酬額の受領時期・物件情報・媒介契約約款	専任媒介契約書・専属専任媒介契約書の内容に加えて、以下の記載事項あり・依頼する不動産会社以外の宅地建物取引業者について・依頼主の通知義務・成約に向けての不動産会社の義務媒介にかかる不動産会社の義務・指定流通機構への登録の有無

媒介契約が交付されるタイミング

媒介契約書は媒介契約を締結したあと、不動産会社によって遅滞なく交付されます。媒介契約を結ぶタイミングは、物件の査定後、不動産に売却を依頼するときです。以下は不動産売却の流れです。

不動産会社に売却の相談をする
物件を査定してもらう
売出価格を決定する
媒介契約を締結する
販売活動を行ってもらう
売主・買主で契約を結ぶ
決済・引き渡しを行う

複数社に査定依頼をして、納得のいく査定額を提示してくれた不動産会社に正式依頼し、媒介契約を結びましょう。なお、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方によると「媒介契約締結の日」は、媒介契約の締結の意思の合致があったときです。媒介契約書の交付日ではないことに注意しましょう。

媒介契約書のひな型・見本

媒介契約書のひな型・見本は、国土交通省が公開している「標準媒介契約約款」に基づいて作成されます。

＜ひな型・見本＞
宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款

国土交通省が公開している媒介契約書のひな型は、あくまで見本です。実際に使用されるものではありません。不動産会社の多くは、主に以下のような団体に所属しています。

全国宅地建物取引業協会連合会
全日本不動産協会
不動産流通経営協会
全国住宅産業協会

各団体は、それぞれ媒介契約書のひな型を有しています。不動産会社は所属している団体の媒介契約書を利用するのが一般的です。

媒介契約書に関するQ＆A

媒介契約書に関するよくある質問に回答します。

買取でも媒介契約書は結ばないといけませんか？
媒介契約書に印紙税は必要ですか？
仲介手数料はいつ払いますか？

それぞれ見ていきましょう。

Q1. 買取でも媒介契約書は結ばないといけませんか？

不動産買取では、媒介契約を結ぶ必要がありません。買取とは、不動産会社が売主の物件を直接買い取ることです。仲介はしません。不動産買取では、売買契約のみを締結します。売買価格や引き渡し日など、売主と不動産会社が納得できたことを確認してから売買契約を締結しましょう。

Q2. 媒介契約書に印紙税は不要ですか？

媒介契約書に印紙税は不要です。印紙税とは契約書や領収書を作成した場合に、その文書に課される税金を指します。以下に不動産の取引において、どのような文書に印紙税が必要、または不要なのかをまとめました。

印紙税が必要	印紙税が不要
・不動産売買契約・不動産交換契約書・不動産売渡証書・土地賃貸借契約書 etc	・媒介契約・建物の賃貸借契約書・抵当権設定契約書 etc

参考：国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

Q3. 仲介手数料はいつ支払いますか？

不動産売却の仲介手数料は、契約を結ぶときに半額、決済・引き渡し時に残金を支払うのが一般的です。仲介手数料は宅地建物取引業法により、支払額の上限が定められています。

売買価格	上限
200万円以下の部分	売買価格の5%（+消費税）
200万円を超えて400万円以下の部分	売買価格の4%+20,000円（+消費税）
400万円を超える部分	売買価格の3%+60,000円（+消費税）

たとえば、売出価格が2,000万円の場合、仲介手数料は726,000円になります。

2,000万円 × 3% + 60,000円 = 660,000円
660,000 × 10% ＝ 66,000円
660,000円 + 66,000円＝726,000円

まとめ

本記事では、不動産の仲介で締結する3種類の媒介契約書について解説しました。自分に合った媒介契約がわかると、不動産を早く売却することにつながるでしょう。ただし、不動産が高く売却できるかどうかは不動産会社の営業力に左右されます。不動産を高く・早く売却したい方は、営業力の強い不動産会社を選定し、適切な媒介契約を結ぶことが重要です。