不動産売却の注意点とは｜岐阜県の仲介・買取業者が流れに沿って解説

売主は不動産の売却時に、相場や契約内容、囲い込みなどに注意する必要があります。売却時の注意点を把握していないと損をする可能性があるためです。そこで本記事では、不動産の売却前・売却中・売却後の注意点をそれぞれ解説します。
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不動産を売却する前の4つの注意点

不動産を売却する前の注意点は、以下4つです。

• 目的に応じた売却方法を決めておく
• 相場を確認して売却価格を決める
• 売却にかかる諸費用を確認しておく
• 売却計画は余裕を持たせておく

目的に応じた売却方法を決めておく

不動産の売却には、仲介と買取の2種類があります。それぞれの特徴を表にまとめました。

仲介は不動産会社が個人の買主を見つけてくるため、売却に時間がかかります。しかし、相場価格で売却できる可能性があるため、高値で売りたい方におすすめです。

買取は不動産会社が物件を買い取るため、売却期間は仲介に比べて短いです。ただし、一般的に売却価格は相場より低いとされています。売却価格の高さよりも即金性を重視する方に最適です。

相場を確認して売出価格を決める

不動産仲介を依頼する場合は、相場を確認してから売出価格を決めましょう。査定額は、必ずしも相場通りとは限りないためです。不動産の査定額に納得できない場合、相場を基準にして販売価格を提案することが大切です。

不動産の相場は、不動産会社のポータルサイトや国土交通省「土地総合情報システム」で調べられます。売却予定の物件を同条件の不動産を複数ピックアップして、平均価格を出すと相場がわかります。

売却にかかる諸費用を把握しておく

一般的に不動産売却の諸費用は、売却価格の4〜6%とされています。主に以下の諸費用がかかります。

• 仲介手数料（売却価格により異なる）
• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• 住宅ローン返済手数料（住宅ローンがある場合）
• 登記費用
• 譲渡所得税
• 住民税
• 解体費用（解体時のみ）
• ハウスクリーニング費用

不動産の売却価格が2,000万円の場合、諸費用は4〜6%なので80〜120万円ほどです。不動産の売却益で住宅を購入する方は、諸費用を把握しておかないと計画を練り直す恐れがあります。不動産会社に売却の相談をするときに、諸費用を聞いておきましょう。

仲介では売却計画に余裕を持たせておく

不動産仲介では売却益を得るまでに3ヶ月〜半年ほどかかる可能性があります。不動産を売るには、不動産会社が買主を探し、販売する必要があるためです。一般的に不動産は売出価格が低ければ早く売れますし、高いと半年以上かかる可能性があります。売却までに時間的な余裕があると、売出価格を高めに設定して、高値で買ってくれる買主を待つことが可能です。売出価格を低く設定して早期売却をする必要がありません。より大きな売却益を得るために売却計画に余裕を持たせておくことが大切です。

不動産を売却するときの4つの注意点

不動産を売却するときの4つの注意点は、以下の通りです。

• 複数の不動産会社に査定依頼するほうがよい
• 媒介契約は専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめ
• 不動産会社による囲い込みに注意する
• 内覧時には徹底的に掃除をしておく

複数の不動産会社に査定依頼するほうがよい

査定額は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。査定額とは不動産会社が物件を売れると判断した価格です。査定額は不動産会社の知識量や集客力、営業力、都合に左右されます。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、適正価格を提示してくれる不動産会社に出会えます。ただし、査定額が高すぎる不動産会社と契約するときは注意が必要です。契約のために高く査定する会社があるためです。実際に売却するときに売出価格が査定額より低くなることが考えられます。

媒介契約は専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめ

媒介契約とは、販売活動の方法や報酬金額などを取り決める契約を指します。媒介契約には以下の3種類があり、専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、一般媒介契約と比較して売主の自由度が高くありません。ただし、不動産会社にとっては自社とのみ契約してもらう形になるため、販売活動に注力しやすいのです。また、不動産会社は売主に販売状況を報告する義務があります。売主にとっても安心して不動産売却を任せられるでしょう。

不動産会社による囲い込みに注意する

囲い込みとは、仲介手数料を売主と買主の双方からもらうために、不動産を自社で抱え込む行為を指します。不動産会社は、買主を見つけるために不動産を不動産流通機構「レインズ（REINS）」に登録して、物件情報を他社に共有する必要があります。

他社から連絡があった場合、売主側の不動産会社は物件を案内しなければなりません。囲い込みをする不動産会社は、他社からの連絡に対して嘘の返事をして、物件の案内を断り、買主を自社で見つけようとします。その結果、売却期間が伸びて計画が狂う可能性があります。

内覧時には徹底的に掃除をしておく

買主が不動産を購入する前には、内覧をする方が比較的多くいます。内覧時には家を徹底的に掃除してください。家が汚れていると売却できない恐れがあるためです。家の掃除にはハウスクリーニングを利用するとよいでしょう。

【トラブル回避】不動産売却後は確定申告が必要

不動産売却で譲渡益が生じた場合、確定申告が必要です。譲渡益とは、売却価格と購入価格の差によって得た利益を指します。譲渡益により発生した所得は譲渡所得として計上し、納税をする必要があります。

譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。

• 長期譲渡所得：課税長期譲渡所得金額×15％
• 短期譲渡所得：課税短期譲渡所得金額×30％

長期譲渡所得とは、売却した年の1月1日において所有年数が5年を越えているものを指します。短期譲渡所得とは、所有年数が5年未満のものをいいます。
参考：国税庁

岐阜県で不動産を売却するならミタカ不動産がおすすめ

不動産を売却するときは、仲介か買取かを選択しましょう。仲介は不動産が売れるまでに時間はかかりますが、高値で売れる可能性があります。買取は即金性がある一方で、高値で売りにくいことに注意が必要です。岐阜に特化している不動産会社「ミタカ不動産」は、仲介と買取の両方ができます。

ミタカ不動産は買取でも買取の仲介業者やFCを挟まないため、売却価格が高くなりやすいです。また、仲介では岐阜県最大級の自社サイト「GifuNavi」に物件情報を掲載するため、WEBから集客ができます。岐阜県で不動産の売却を検討している方は、ぜひ「ミタカ不動産」にお任せください。
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