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「家の売却で安く買い叩かれて損をしないかな…」と考える方もいるのではないでしょうか？
不動産売却における注意点を把握しないと、買主と契約トラブルになったり、理想の金額で売れなかったりします。
そこで本記事では、不動産売却のフローや状況ごとの注意点やトラブル・失敗事例を解説します。
本記事を読むと、不動産売却で発生するトラブルの対策がわかり、スムーズな取引が可能です。
「不動産が高く売れるか心配…」と感じている方は、ぜひお読みください。
目次
STEP1：不動産売却前の注意点3選
不動産の売却前に注意点を把握して、準備することが重要です。
この段階でつまずくと、その後の売却スケジュールや資金管理に悪影響を及ぼすでしょう。
売却前の注意点は以下3つです。
- 不動産売却の流れとスケジュールを把握する
- 相場を確認して売却価格を決める
- 売却にかかる諸費用をチェックする
順番に解説します。
1. 不動産売却の流れとスケジュールを把握する
まずは不動産売却の流れとスケジュールを把握することが重要です。フローとスケジュールを把握しないと、住み替えに影響が出るためです。
不動産が売れるまでの期間は、一般的に3〜6ヶ月と言われています。流れとスケジュールを把握して、余裕を持った売却計画を立てましょう。
2. 相場を確認して売出価格を決める
不動産の売却前には、自分の家の相場を確認しましょう。不動産の売出価格によっては、売却期間が延びるためです。
売出価格が相場より高ければ、売却期間は長くなります。一方、売出価格が低ければ、期間も短くなりやすいです。
不動産の相場は、不動産会社のポータルサイトや国土交通省「土地総合情報システム」で調べられます。
3. 売却にかかる諸費用をチェックする
家を売る場合でも、諸費用はかかります。不動産会社に仲介を依頼する場合には、仲介手数料がかかります。
また、売却により利益が発生したら譲渡所得税の納税が必要です。不動産売却の諸費用は、売却価格の4〜6%とされています。
その項目は、以下の通りです。
不動産を高く売れても、諸費用が高額になると、手残り金が減ります。諸費用をいかに減らせるかが、収益を得るコツです。
STEP2：不動産売却中の注意点7選
不動産売却中の注意点がわかると、自分にとって適切な不動産会社を選べます。
本章では、以下の7つの注意点を解説します。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社の実績や担当者との相性で信頼できる依頼先を決める
- 不動産会社による囲い込みに警戒する
- 内覧時には家をきれいに掃除する
- 内覧者との口約束はしない
- 物件に欠陥があるならば買主に報告する必要がある
- 不動産売買契約書の内容を理解する
売却中の注意点がわかると、買主とのトラブルを避けられます。
不動産売却をスムーズに行いたい方は、ぜひご覧ください。
1. 複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産売却では、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。査定額は、不動産会社の営業力や集客力などによって異なるためです。
たとえば、A社が300万円と査定した家でも、営業力の強いB社ならば350万円の値付けができる可能性があります。
複数の不動産会社に査定依頼をすると、家を高く売却できる確率が上がるでしょう。
ただし、不動産会社のなかには、契約を勝ち取るために、査定額を高くするケースがあります。そのため、売却実績が豊富な会社に依頼するのがポイントです。
ミタカ不動産は岐阜県でトップクラスの不動産売却実績を誇ります。10人以上の営業マンが高値で売却を実現しますので、お気軽に不動産査定を試してみてください。
2. 不動産会社の担当者との相性で信頼できる依頼先を決める
信頼できる不動産会社に依頼するには、担当者との相性を重視する必要があります。不動産売却では取引金額が大きくなるため、売却活動がスムーズに進まないケースがあります。
また、契約時には聞き慣れない専門用語もあるため、不安を感じることがあるでしょう。
そのようなときに、相談に乗ってくれるのが営業担当者です。売却活動中は、営業担当者と頻繁にコミュニケーションを取ります。
売主の悩みに対して親身に相談に乗り、適切なアドバイスをくれる営業担当者に売却活動を任せるとよいでしょう。
3. 不動産会社による囲い込みに注意する
囲い込みとは、仲介手数料を売主と買主の双方からもらうために、不動産を自社で抱え込む行為を指します。
不動産会社は、買主を見つけるために不動産流通機構「レインズ（REINS）」に不動産を登録して、物件情報を他社に共有します。
他社から連絡があった場合、売主側の不動産会社は物件を案内しなければなりません。
囲い込みをする不動産会社は、他社からの連絡に対して「すでに買主が見つかった」のような嘘の返事をして、物件の案内を断り、買主を自社で見つけようとします。
その結果、売却活動の期間が伸びて、スケジュールが狂う恐れがあります。
4. 内覧時には家をきれいに掃除する
不動産の内覧時には、水回りや玄関、リビング、寝室などをきれいに掃除しましょう。家が汚れていると、買主が購入したいと思わない可能性が高いためです。
住み替えを検討しているならば、不要な荷物を処分するのが望ましいです。自力で取れない汚れに対しては、ハウスクリーニングを行いましょう。
内覧時に家をきれいにしておくと、短期間での売却につながります。
5. 内覧者との口約束はしない
不動産の内覧時には、内覧者との口約束を避けましょう。
とくに売出価格の値下げや家具・家電の譲渡などについて、軽はずみな気持ちで口約束してしまった場合、トラブルに発展する可能性があります。
その結果、売却活動が振り出しに戻る恐れがあるため、注意が必要です。不動産売却における約束事は、書面で行い、慎重に進めることが大切です。
6. 物件に欠陥があるならば買主に報告する必要がある
売却予定の不動産に欠陥がある場合は、売主は買主にそのことを報告する義務（売主の説明義務）があります。
屋根の雨漏れや壁のヒビ、床の凹みなどを黙って売却した場合、売主は説明義務を怠ったことになります。
このような場合、買主は売主に対して損害賠償の請求が可能です。
結果的に手残り金が多く残らないため、売主は「売主の説明義務」を確実に果たす必要があります。
7. 不動産売買契約書の内容を理解する
売主が不動産売買契約書の内容を理解することが重要です。
契約内容を十分に確認しないまま、署名・押印してしまうと、あとでトラブルになる可能性があるためです。
契約内容には、売買代金の支払い時期や方法、物件の引き渡し時期などが記載されています。
契約書を読まないと、物件の引き渡し日や退去日がわかりません。物件の引き渡し日が遅れると、違約金を請求される恐れがあるため、契約書を理解することが大切です。
不明瞭な点は営業担当者に聞きながら、契約内容を把握しましょう。
STEP3：不動産売却後の注意点3選
不動産の売却が完了したら、それで終わりではありません。
事後処理を行わないと、法的トラブルになる恐れがあるでしょう。
そこで本章では、不動産売却後の注意点を、以下の3つ紹介します。
- 退去日までに退去をする
- 確定申告を忘れずに行う
- 譲渡所得税や住民税を納税する
それぞれ順番に見ていきましょう。
1. 退去日までに退去をする
不動産の売却後には、引き渡し日ではなく退去日までに家を出る必要があります。退去日と引き渡し日を同じ意味で捉えて、家を出る日付を誤ると、買主とトラブルになります。
- 退去日：売主が売却済みの物件から出る日付
- 引き渡し日：物件の所有権が買主に移行する日付
引き渡し日に売主が退去していない場合、違約金が発生する恐れがあるでしょう。なお、退去日は物件を引き渡す前日までならば、売主が自由に設定可能です。
2. 確定申告を忘れずに行う
不動産売却で譲渡益が生じた場合、確定申告が必要です。確定申告をせずに放置しておくと、加算税や延滞税を課せられるため注意しましょう。
確定申告では前年1/1〜12/31までの分を、翌年2/16〜3/15までの間に申告します。
なお、確定申告を行い、所定の条件を満たすと、最高3,000万円まで控除される「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を活用できます。
参考：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
3. 譲渡所得税や住民税を納税する
不動産売却で利益が生じた場合は、譲渡所得税や住民税を納税する必要があります。納税を怠ると、追徴課税を課せられ、金銭的なダメージを負うでしょう。
譲渡所得税は2種類に分けられ、不動産の所有年数により納税額が異なります。
| 名称 | 税率 |
| 長期譲渡所得（不動産の所有年数が5年超） | 課税短期譲渡所得金額×15.315%（＋住民税5%） |
| 短期譲渡所得（不動産の所有年数が5年以下） | 課税短期譲渡所得金額×30.63%（＋住民税9%） |
納税は義務なので、売却による所得額を正確に計算し、期限内に税務署に納付してください。
不動産売却時の状況別の注意点と対策
売却予定の不動産の状況ごとに気をつけることは異なります。
ここでは、以下の4種類の不動産の注意点を解説します。
- ローン中の家を売る場合
- 古い家を売る場合
- 相続した家を売る場合
上記に該当する不動産の売却を検討されている方は、他とは異なる点に注意しなければならないので、ぜひチェックしてください。
1. ローン中の家を売る場合
売却予定の不動産のローン残額は、引き渡しまでに完済しておく必要があります。住宅ローンを完済して、抵当権を抹消登録する必要があるためです。
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ったときに、金融機関が物件を差し押さえられる権利を指します。
抵当権を抹消しないまま不動産を売却すると、物件の所有者が変わっても、差し押さえられるリスクがあります。
上記を避けるためには、不動産の売却金で住宅ローンを一括返済するのが望ましいでしょう。
なお、売却金がローン残高を下回っているときは、住み替えローンを利用したり、貯金で補填したりしなければなりません。
2. 古い家を売る場合
古い家を売る場合、買い手を見つけるのに時間を要する可能性があります。このようなとき、まず取り壊すのは避けましょう。
物件を取り壊すと、解体費用を負担する必要があります。また、更地にすると固定資産税の軽減措置を受けられません
まずは家がある状態で買主を探してください。リノベーションを検討している買主に売却できたり、取り壊し費用が買主負担になったりする可能性があります。
3. 相続した家を売る場合
親族から相続した不動産を売却する場合、登記名義の変更（相続登記）を完了させておく必要があります。
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、新しい所有者を明確にさせる手続きです。不動産の名義を変更しないと、その物件を売却できません。
名義は、法務局で確認できます。まずは、売却活動を行う前に、法務局で誰の不動産なのかをはっきりさせましょう。
不動産売却のトラブル・失敗事例
不動産売却のトラブル・失敗事例がわかると、同じ失敗をしなくなります。
ここでは、2つの事例を紹介します。
- 不動産売却の費用・税金を確認せず、新居の購入資金がなくなった事例
- 不動産売却後に欠陥が発覚し、補修費用や損害賠償を請求された事例
それぞれ順番に見ていきましょう。
1. 不動産売却の費用・税金を確認せず、新居の購入資金がなくなった事例
よくある失敗事例としては、売却売却にかかる諸費用を考慮せず、住み替えやローン残額の支払いが行えないことが挙げられます。
不動産売却の諸費用は、売却価格の4〜6%とされています。ただし、不動産の解体費用や水道工事費用、廃棄費用などがかかる場合は、さらに諸費用がかさむでしょう。
諸費用を考慮しないと、住み替え計画に支障が出る可能性があります。また、仮に新居に引っ越せたとしても、資金が不足してしまい、税金を支払えない恐れがあるでしょう。
ミタカ不動産では諸費用の説明を丁寧に行い、売主が資金繰りに困らないようにします。
2. 不動産売却後に欠陥が発覚し、トラブルに発展した事例
不動産の欠陥を隠したまま売却した結果、のちほど買主とトラブルに発展するのが、よくある失敗事例として挙げられます。
不動産の売却時に、売主は物件の状態を不動産売買契約書に記載しなければなりません。その上で、買主が不動産に納得すると、売買契約が締結されます。
売買契約書に記載のない不具合が発生すると、契約違反に当たり、買主から修繕費用や損害賠償を請求される可能性があります。
売却価格を高くするために、不動産売買契約書に嘘を記載しないようにしましょう。
不動産売却の注意点に関するよくある質問
不動産売却の注意点に関するよくある質問に回答します。
- 信頼できる不動産会社の選び方は？
- 不動産売却でまずやることは？
- 不動産売却で必要になるものは？
順番に見ていきましょう。
1. 信頼できる不動産会社の選び方は？
信頼できる不動産会社を選ぶには、営業担当者との相性を重視しましょう。
売主の悩みや不安に対して親身になって相談に乗ってくれる担当者がいると、安心して売却できます。
また、売主の希望を最大限考慮して売却活動を進めてくれるため、売却計画がスムーズに進む可能性が高いです。
2. 不動産売却でまずやることは？
不動産売却でまずやることは、流れやスケジュールの把握です。
流れやスケジュールを把握しないと、住み替えの計画を立てられないためです。
スケジュールがわかると、複数の不動産会社に査定を依頼してください。
安心できる不動産会社と契約を結びましょう。
3. 不動産売却で必要になるものは？
不動産の売却で必要なものには、以下が挙げられます。
- 土地・建物登記済証
- 実印
- 印鑑証明書
- 固定資産税/都市計画税納税通知書
- 建築確認通知書・検査済証
- 測量図・建物図面・建築協定書など
- 物件状況等報告書
- 設備表
- 印紙
- 本人確認書類
上記のような書類が売却手続きで必要になります。
岐阜県の不動産売却ならばミタカ不動産にご相談ください
不動産売却では、諸費用や契約内容、確定申告などに注意する必要があります。これらの注意を怠ると、法的なトラブルにあう恐れがあるでしょう。
そのようなトラブルを防ぎたい方は、信頼のおける不動産会社への依頼が重要です。
岐阜県の地域密着型不動産会社「ミタカ不動産」では、売主様の不動産を高く売却できるように10人以上の営業マンがセールスをします。
売主様の悩みや不安を解決しながら丁寧に売却活動を進めますので「こんなことで相談してもいいのかな…」と思うようなことでもお気軽にご相談ください。
