不動産売却の注意点とは｜岐阜県の仲介・買取業者が流れに沿って解説

不動産を売却するとき、売主は売却にかかる諸費用や囲い込みの有無などに気を付ける必要があります。売却に関する注意点を把握していないと、売主が損をする可能性があるでしょう。そこで本記事では、不動産売却に関する注意点を売却前・売却中・売却後の3パターンにわけて解説します。

不動産を売却する前の4つの注意点

目的に応じた売却方法を決めておく

不動産の売却には、仲介と買取の2種類があります。

仲介は不動産会社が販売活動を行い、個人の買主を見つけてくるため売却までに時間がかかります。しかし、相場価格で売却できる可能性があるため、高値で売りたい方にはおすすめです。

買取は不動産会社が物件を買い取るため、売却期間は仲介と比較して短いです。ただし、売却価格は相場より低いことが多くあります。そのため、売出価格の高さよりも即金性を重視する方に最適でしょう。

相場を確認して売出価格を決める

不動産仲介業者に売却を依頼する場合は、相場を確認してから売出価格を決めましょう。不動産会社の査定額は、必ずしも相場通りとは限りません。売主は市場を調査して売出価格を決めると、より多くの現金を手に入れられるでしょう。

売主は不動産の立地や築年数などから相場価格を把握し、不動産会社に売出価格を提案する姿勢が大切です。国土交通省「土地総合情報システム」や、不動産ポータルサイトで相場を見るとよいでしょう。なお、岐阜県の不動産ならミタカ不動産が運営する「GifuNavi」が便利です。
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売却にかかる諸費用を把握しておく

不動産の売却には、主に以下のような諸費用がかかります。

• 仲介手数料：（売却額（税抜）×3％＋6万円）＋消費税
• 印紙税：1,000円〜3万円
• 抵当権抹消費用：1万円〜5万円
• クリーニング費用：5万円〜10万円
• etc…

売却価格が2,000万円の物件の場合、諸費用だけで少なくとも82.6万円かかります。

• 仲介手数料：72.6万円
• 印紙税：1万円
• 抵当権抹消費用：2万円
• クリーニング費用：7万円
• etc…

不動産の売却によって手に入れたお金で住宅を購入する方は、諸費用がいくらかを把握しておかないと計画を練り直すことになります。不動産会社に売却の相談をするときに、諸費用を聞いておくとよいでしょう。

仲介の場合、売却計画に余裕を持たせておく

不動産の売却開始から現金が手元に入るまでには、時間を要する可能性があります。不動産の売却により現金が入るのは、買主が代金の支払いをしたあと。不動産が売れるまでには、売出価格の設定や販売活動、契約の締結などの工程が必要なためです。

売れるまでに3ヶ月ほどかかる物件もあれば、売出価格が高いことで半年以上かかる物件もあるでしょう。売却に時間がかかるのを考慮して計画を立てると、余裕を持って価格改定ができます。その結果、理想の売出価格で売ることにつながりますよ。

不動産を売却するときの4つの注意点

複数の不動産会社に査定依頼するほうがよい

査定額は、不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。査定額とは、不動産会社が物件を売れると判断した価格です。査定額の決定は、不動産会社の知識量や集客力、営業力、都合などに左右されます。

査定時に注意点としては、査定額が高い不動産会社と契約してしまうことです。契約のために高く査定する会社があるため、依頼すると物件を売却できず値段を下げる必要が出てきます。複数社の査定額を比較して、適正価格の会社を選ぶとよいでしょう。

媒介契約は専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめ

不動産の媒介契約とは、販売活動の方法や報酬金額などを取り決める契約をいいます。媒介契約には以下の3種類がありますが、専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、売主にとって自由度が高くありません。ただし、不動産会社は、報告義務や専任契約ができるので販売活動に力が入ります。不動産を早く売りたい方や高値で売りたい方は、専任媒介契約と専属専任媒介契約にしましょう。

不動産会社による囲い込みに注意する

囲い込みとは、仲介手数料を売主と買主の双方からもらうために、不動産を自社で抱え込む行為を指します。不動産の仲介手数料は、以下の2種類にわけられます。

• 片手仲介：売主と買主が契約している不動産会社が異なる場合、それぞれ契約している相手からのみ仲介手数料を受け取れる
• 両手仲介：売主と買主が契約している不動産会社が同じ場合、両方から仲介手数料を受け取れる

不動産会社は、早く買主を見つけるために不動産を不動産流通機構「レインズ（REINS）」に登録して、他社と情報を共有する必要があります。そして、買主を見つけてきた不動産会社から連絡があった場合、売主と契約している不動産会社は物件を案内しなければなりません。

囲い込みをする不動産会社は、嘘の返事をして他社からの依頼を断り、買主を自社で見つけようとします。結果、売主は売却までに時間がかかるでしょう。

内覧時には徹底的に掃除をしておく

買主が不動産を購入する前には、内覧をする方が比較的多くいます。内覧時は、家を徹底的に掃除しましょう。家が汚れていると売却につながらない恐れがあるためです。家の掃除には、ハウスクリーニングを利用してください。

寝室やリビングは自分で掃除できますが、汚れが溜まりやすい水回りは難しいです。水回りが汚れていないかは、売却に影響する可能性があるので、できるだけ綺麗にしておきましょう。

【トラブル回避】不動産売却後は確定申告が必要

不動産を売却して譲渡益が生じた場合、確定申告が必要です。譲渡益とは、売却価格と購入価格の差によって得た利益を指します。譲渡益により発生した所得は譲渡所得として計上し、納税をする必要があります。

譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。

• 長期譲渡所得：課税長期譲渡所得金額×15％
• 短期譲渡所得：課税短期譲渡所得金額×30％

長期譲渡所得とは、売却した年の1月1日において所有年数が5年を越えているものを指します。短期譲渡所得とは、所有年数が5年未満のものをいいます。
参考：国税庁

岐阜県で不動産を売却するならミタカ不動産がおすすめ

不動産を売却するときは、仲介か買取かを選択しましょう。仲介は不動産が売れるまでに時間はかかりますが、高値で売れる可能性があります。買取は即金性がある一方で、高値で売りにくいことに注意が必要です。岐阜に特化している不動産会社「ミタカ不動産」は、仲介と買取の両方ができます。

ミタカ不動産は買取でも買取の仲介業者やFCを挟まないため、売却価格が高くなりやすいです。また、仲介では岐阜県最大級の自社サイト「GifuNavi」に物件情報を掲載するため、WEBから集客ができます。岐阜県で不動産の売却を検討している方は、ぜひ「ミタカ不動産」にお任せください。
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