岐阜で土地が安いのはなぜ？地元の不動産会社が教える価格差の理由と購入前の注意点

土地探しをしていると、「この土地は周辺より安いけれど、何か理由があるのかな？」と気になることはありませんか？

できるだけ土地の購入費用を抑えたいと考える方にとって、価格の安さは大きな魅力です。しかし、土地の価格は広さだけで決まるものではありません。

駅からの距離や周辺環境はもちろん、道路の幅、土地の形状、高低差、上下水道の整備状況など、さまざまな条件が価格に影響します。

岐阜県内でも、同じくらいの広さの土地で価格に大きな差が生まれることがあります。

そこで今回は、岐阜県に密着した不動産会社の営業担当者に、実際の取扱事例や土地価格の考え方について話を聞きました。

土地が安くなる理由から、購入前に確認しておきたい注意点まで、具体的な事例を交えながら紹介します。

1. 岐阜県内でも土地価格に大きな差がある理由

土地の価格は、単純に広さだけで決まるわけではありません。特に大きく影響するのが、立地や周辺環境です。

営業担当者によると、交通の利便性だけでなく、人が集まる理由があるエリアは需要が高く、土地価格も高くなる傾向があるそうです。

例えば、人気の高い小学校の学区もその一つです。岐阜市では、長良東小学校区など、特定の学区を希望する方がいるエリアもあります。

一方、駅から遠く、車がなければ移動が難しい地域や、日常生活の利便性が低い地域では、土地の需要が限られることがあります。

同じ50坪でも価格に大きな差が出ることも

実際の取扱事例として、営業担当者から次のような話がありました。

岐阜駅から徒歩圏内にある土地の場合、地形や間口などの条件に問題がなければ、50坪で約3,500万円になるケースがあります。

一方、御嵩町御嵩や大垣市の端にある集落、揖斐川町など、駅から遠く生活利便性が限られる地域では、50坪程度の土地でも約150万円ほどになるケースがあるそうです。

もちろん、これはそれぞれの地域で実際に取り扱った事例であり、すべての土地が同じ価格になるわけではありません。道路や土地の形状、周辺環境などによっても価格は変わります。

それでも、同じ50坪という広さであっても、立地によって数千万円単位の差が生まれることがあるのです。

土地を探す際は、価格や広さだけで比較するのではなく、通勤・通学のしやすさや買い物環境、将来の暮らし方なども含めて検討することが大切です。

2. 安い土地に多い4つの理由

周辺相場よりも安く販売されている土地には、何らかの理由がある場合があります。

ここでは、営業担当者が実際に取り扱った事例をもとに、土地が安くなる代表的な理由を紹介します。

① 道路や土地の形状に問題がある

土地の価格には、前面道路の幅や土地の形状も影響します。

例えば、道路が狭い土地や、間口が狭い土地、旗竿地などは、一般的な整形地と比べて購入希望者が限られることがあります。

旗竿地とは、道路に接する細長い通路の奥に、まとまった敷地がある形状の土地です。

営業担当者によると、旗竿地でも進入路の幅が5m以上ある場合は比較的売れやすい一方、4m程度の場合は売れにくい印象があるそうです。

その理由の一つが、車の出入りです。

敷地内で車の方向転換ができない場合、毎回の駐車や出入りに手間がかかることがあります。こうした日常生活での使いにくさが、購入希望者の減少や価格に影響することもあります。

また、不整形地の場合は、希望する建物が敷地内に収まらなかったり、駐車スペースを確保しにくかったりすることがあります。

土地の形状によって建物の設計に工夫が必要になり、その分費用がかかる可能性もあります。

② 高低差や擁壁がある

土地に高低差がある場合も、価格が抑えられる理由の一つです。

例えば、道路より土地が高い、隣地との間に大きな段差がある、敷地内に傾斜があるといったケースです。

こうした土地では、建物を建てる前に造成工事が必要になったり、擁壁の設置や補修が必要になったりすることがあります。

場合によっては、土地の価格が安いメリットよりも、工事費用の負担が大きくなってしまうこともあります。

土地を検討する際は、敷地の広さや価格だけでなく、実際にどのような工事が必要になるのかまで確認しておきましょう。

③ 土地そのものに問題がある

周辺相場よりも大幅に安い土地の場合、土地そのものに何らかの問題があるケースもあります。

営業担当者からは、次のような事例が挙げられました。

土壌汚染が確認されている土地
古い建物が残ったまま現状渡しとなる土地
建物の解体時にアスベストが見つかる可能性がある土地
事件や事故などがあり、心理的な抵抗を感じる人がいる土地
前面道路まで上水道の本管が整備されていない土地

例えば、古い建物が残っている土地では、購入後に建物の解体費用が必要になることがあります。

また、アスベストが使用されている建材が見つかった場合は、通常の解体工事とは異なる対応や費用が必要になる可能性があります。

土地の価格が安いからといって、すぐにお得だと判断するのではなく、引き渡し時の状態や必要な工事について確認することが大切です。

④ 周辺環境や災害リスクが価格に影響している

土地自体に大きな問題がなくても、周辺環境が理由で価格が抑えられていることがあります。

例えば、次のようなケースです。

前面道路が大通りで、車の出入りが難しい
近くに信号があり、敷地から道路に出る際に時間がかかる
線路沿いで、電車の騒音や鉄粉が気になる
周辺に交通量の多い施設や騒音の発生源がある

営業担当者からは、駅に近く一見便利そうな土地でも、線路沿いであることから騒音や鉄粉の影響が考慮され、価格が安くなっていた事例があると聞きました。

また、災害リスクも土地選びに関係します。

岐阜県内でも、ハザードマップによって洪水や土砂災害などのリスクが示されている地域があります。

特に土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）などに該当する場合は、建築に関する制限や住宅ローン・補助制度などへの影響が生じることもあるため、個別に確認が必要です。

さらに、他県で大きな災害が発生した直後などは、災害リスクへの関心が高まり、購入希望者が減ったり、価格を調整しなければ売れにくくなったりするケースもあるそうです。

土地を購入する前には、ハザードマップを確認するだけでなく、自治体の窓口などで必要な情報を調べておくと安心です。

3. 安い土地を購入する前に確認したい5つのポイント

土地の価格が安い理由を理解したら、次は購入前の確認が重要です。

安く購入できたとしても、後から大きな費用や問題が発生してしまっては、結果的にお得とはいえません。

営業担当者が土地を確認する際に重視しているポイントを紹介します。

① 法令上、希望する建物を建てられるか

土地を購入する前に、まず確認したいのが法令上の制限です。

土地によっては、建築できる建物の用途や大きさに制限があったり、建築するために許可や手続きが必要になったりする場合があります。

特に注意したいのが、市街化調整区域にある土地です。

市街化調整区域は、市街化を抑制することを目的とした区域であり、原則として建築や開発に一定の制限があります。

営業担当者からは、市街化調整区域にある既存住宅の事例について、購入前に建物を取り壊した時期を確認したことで、都市計画法上の許可ではなく、適合証明で対応でき、買主の費用負担を抑えられたケースがあったと聞きました。

また、崖条例が関係する土地についても注意が必要です。

営業担当者が確認した事例では、敷地の前後の両方に崖条例が関係しており、現在は建物が建っているものの、その建物は条例ができる前に建てられたものでした。

そのため、現在の基準に沿って新たに建物を建てようとすると、建築できる範囲が大きく制限され、実際に建てられる面積がほとんど残らない可能性がある土地だったそうです。

このように、現在建物が建っている土地であっても、同じ規模や配置の建物を新しく建てられるとは限りません。

土地を購入する前には、希望する建物が建てられるか、どのような法令上の制限や手続きがあるかを確認しておくことが大切です。

② 道路の幅や接道状況に問題はないか

土地に建物を建てるためには、建築基準法上の道路との接道条件を満たす必要があります。

一般的には、建築基準法上の道路に2m以上接していることなどが基本的な条件になりますが、道路の種類や土地の状況によって確認すべき点は異なります。

また、法律上の条件を満たしていても、実際に車を出し入れしやすいとは限りません。

特に旗竿地や間口の狭い土地では、車のサイズや駐車方法によって使い勝手が変わります。

営業担当者も、道路の幅やライフラインの状況、敷地からの車の出入りなどを確認しているそうです。

現地では、実際に車を出し入れすることを想定して確認しておくとよいでしょう。

③ 上下水道などのライフラインが整備されているか

土地を購入する際は、上下水道やガスなどのライフラインについても確認が必要です。

特に注意したいのが、前面道路に水道の本管が通っていないケースです。

営業担当者からは、実際に取り扱っている中古戸建の事例として、前面道路に上水道の本管が通っておらず、水道を利用できるようにするためには、本管の延伸工事が必要になるケースを教えてもらいました。

その場合、工事費用は約300万円、県道から本管を延伸する場合には割増料金もかかり、約500万円になる見込みとのことです。

営業担当者によると、こうした追加費用が発生する土地は、その費用がかかることを見込んで、土地の価格が安く設定されている場合もあるそうです。

ただし、追加費用を含めた総額が、周辺の土地を購入する場合よりも高くなってしまえば、お値打ちに購入できたとはいえません。

土地の価格だけで判断せず、追加費用を含めた総額で比較することが大切です。

④ 造成工事や外構工事など、追加費用はいくらかかるか

土地の価格だけを見て予算を決めてしまうのは注意が必要です。

高低差のある土地や擁壁が必要な土地では、造成工事や擁壁の設置・補修などが必要になることがあります。

また、駐車スペースの確保や土地の形状に合わせた外構工事など、購入後にさまざまな費用が発生する可能性があります。

営業担当者は、土地の価格が安い理由と、購入後に解消しなければならない問題、そのために必要な費用が釣り合っているかを重視しているそうです。

例えば、周辺相場より200万円安い土地でも、追加工事に300万円かかるのであれば、必ずしもお得とはいえません。

土地の価格だけでなく、建物を建てて住み始めるまでに必要な総額で比較することが大切です。

⑤ 周辺環境や近隣の状況を確認する

土地そのものの条件だけでなく、周辺環境も確認しておきたいポイントです。

営業担当者によると、法令上の制限や道路、ライフラインのほか、隣地との越境や近隣の状況、過去の事件・事故の有無なども確認しているそうです。

また、現地を訪れる際は、時間帯を変えて周辺の様子を見ておくこともおすすめです。

例えば、平日の朝夕は通勤・通学による交通量が増えることがあります。昼間は静かでも、夜になると街灯が少なく暗く感じる場所もあります。

実際に生活することをイメージしながら、周辺環境を確認しておきましょう。

実際にあった！安い土地を検討したお客様の事例

営業担当者から、予算を抑えるために安い土地を検討されたお客様の事例も教えてもらいました。

その土地は、過去に自殺があった物件でした。

こうした事情を聞くと、購入をためらう方も少なくありません。実際に、同じ物件を検討していた別のお客様は、自殺物件であると聞いた時点で購入を見送ったそうです。

一方で、最終的に購入を決めたお客様は、心理的な抵抗が比較的小さく、お祓いを行ったうえで購入されました。

この事例から分かるのは、土地の価値や購入判断は、人によって大きく異なるということです。

ある人にとっては気になる条件でも、別の人にとっては許容できる条件かもしれません。

もちろん、心理的な抵抗があるかどうかだけでなく、物件に関する説明を十分に受け、家族で納得したうえで判断することが大切です。

安い土地には、一般的な購入希望者が避ける理由がある場合もあります。その理由を正しく理解し、自分たちにとって許容できる条件なのかを考えてみましょう。

営業担当者が考える「お値打ちな土地」の選び方

最後に、営業担当者に「岐阜県内でお値打ちな土地を見つけるには、どのような視点が大切か」を聞きました。

回答の中で印象的だったのが、次の言葉です。

「満点の土地でお値打ちに買えることはありません。リスクや他の人が嫌がる点をどれだけ許容できるかがお値打ち感の正体だと思っております。」

土地を探していると、立地が良く、広さも十分で、形状や周辺環境にも問題がない土地を、できるだけ安く購入したいと考える方も多いでしょう。

しかし、すべての条件がそろった土地は人気が集まりやすく、価格も高くなる傾向があります。

一方で、駅から少し遠い、土地の形が整っていない、ハザードマップ上のリスクがあるなど、何らかの条件がある土地は、価格が抑えられている場合があります。

大切なのは、その条件が自分たちの暮らしにどの程度影響するのかを考えることです。

例えば、営業担当者は小学校の学区についても、家族で考えてほしいポイントとして挙げていました。

希望する小学校区にこだわることは、もちろん大切です。しかし、子どもが小学校に通う期間だけでなく、家を建てた後はその土地に長く住み続けることになります。

学区だけを優先して高い土地を購入するのではなく、通勤や買い物、将来の生活なども含めて、何のために家を購入するのかを家族で話し合うことが重要です。

価格だけで判断するのではなく、自分たちにとって譲れない条件と、妥協できる条件を整理しておくと、土地選びの幅も広がるでしょう。

まとめ｜安い理由を理解して、自分たちに合った土地を選ぼう

岐阜県内でも、土地の価格はエリアや立地、道路の状況、土地の形状、周辺環境などによって大きく異なります。

周辺相場より安い土地には、何らかの理由がある場合もありますが、すべてが購入を避けるべき土地というわけではありません。

大切なのは、安い理由をきちんと確認し、購入後に必要となる費用や生活への影響まで考えたうえで判断することです。

今回紹介したように、土地の価格が安くても、造成工事や上下水道の引き込みなどに大きな費用がかかる場合があります。反対に、条件の一部を許容できれば、希望の予算内で理想の住まいを実現できる可能性もあります。

岐阜県で土地探しをする際は、価格だけで決めるのではなく、自分たちの暮らしに合った土地かどうかを大切にしてみてください。

ギフナビでは、岐阜県内の土地探しについてご相談を承っています。

「この土地が安いのはなぜ？」「購入後に追加費用がかかりそうで不安」など、気になることがあれば、お気軽にご相談ください。

土地の条件や周辺環境を確認しながら、ご希望に合った土地探しをサポートいたします。