浸水想定区域の土地は買ってはいけない？ハザードマップだけでは分からない土地選びの見方

土地探しをしていると、気になる土地を見つけたあとにハザードマップを確認することがあります。

そこで、

岐阜市で土地を探していると、ハザードマップを見て『この土地、浸水想定区域だけど大丈夫？』と気になることがあります。

価格も広さも場所も希望に近い。

でも、ハザードマップを見ると色が付いている。

こうなると、「安いのには何か理由があるのでは？」と考えてしまいますよね。

結論から言えば、浸水想定区域に入っているというだけで、その土地を買ってはいけないとは言えません。

ただし、土地を購入するなら、ハザードマップの色だけを見て判断するのもおすすめできません。

大切なのは、

「どのくらい浸水する想定なのか」
「水がどこから来るのか」
「その土地は周囲より高いのか低いのか」
「浸水したとき、家や道路がどうなるのか」

まで確認することです。

土地は、一度購入すると簡単には動かせません。

だからこそ、価格や駅距離だけではなく、その土地が持っているリスクまで見ておきたいところです。

「浸水想定区域」と分かっただけで、土地をやめる必要はない

まず知っておきたいのは、ハザードマップの「浸水想定区域」という言葉だけでは、土地のリスクを十分に判断できないということです。

国土交通省によると、洪水浸水想定区域は、想定最大規模の降雨によって河川が氾濫した場合などに、浸水が想定される区域です。

そこには浸水する範囲だけでなく、想定される浸水深なども示されています。

つまり、

「浸水想定区域に入っている」＝「必ず家が水没する」

という意味ではありません。

たとえば、ハザードマップ上で同じ色が付いている土地でも、実際の土地の高さや周辺道路の状況、建物の建て方によって見方は変わります。

土地探しでは、まず「色が付いているか」ではなく、その色が何を意味しているのかを確認することから始めます。

最初に見るのは「何メートル浸かる想定なのか」

浸水リスクを確認するとき、まず見たいのが「想定浸水深」です。

たとえば、

0.5m未満
0.5m～3m
3m～5m
5m以上

など、想定される浸水深によって意味は大きく変わります。

「浸水するか、しないか」だけで見てしまうと、かなり大ざっぱな判断になります。

たとえば、同じ浸水想定区域でも、

「道路や敷地に水が入る可能性がある」

というケースと、

「建物の1階部分まで大きく浸水する想定」

では、土地を購入する際に考えることが違います。

ここは、ハザードマップを見ながら具体的に確認したいところです。

もう一つ確認したいのが「浸水継続時間」

浸水リスクでは、水深ばかりに目が行きがちです。

しかし、もう一つ確認しておきたいのが浸水継続時間です。

同じような浸水深でも、短時間で水が引く場合と、長時間にわたって浸水が続く場合では生活への影響が変わります。

家そのものだけではありません。

道路が使えない。

車を出せない。

通勤できない。

子どもの送迎ができない。

電気や給湯などの設備に影響が出る。

こうした問題が重なる可能性があります。

土地を見るときは、

「何メートル浸かるか」だけでなく「どれくらい水が残る想定なのか」

まで確認しておくと、より具体的にリスクを考えられます。

土地を見るなら「周りより高いか低いか」も確認する

ここは、土地探しでは特に見ておきたいポイントです。

ハザードマップを開いたら、候補地の場所だけを見るのではなく、その周辺の土地との高低差も確認します。

同じ町内でも、場所によって土地の高さが違うことがあります。

道路より敷地が高くなっている土地もあれば、反対に道路や周辺の土地より低くなっている土地もあります。

たとえば、候補地の前面道路が周囲より低く、その道路に向かって周辺から水が集まるような地形なら、大雨のときにどこへ水が流れるのかを考えておきたいところです。

もちろん、地図だけで土地の高低差を正確に判断することはできません。

気になる土地があれば、現地も確認します。

ハザードマップだけでは、土地のすべては分からない

ここはかなり重要です。

ハザードマップは、土地選びに必要な資料の一つです。

ただし、ハザードマップだけで土地の良し悪しを決めるものではありません。

土地を見るときには、

ハザードマップ
↓
地形・高低差
↓
前面道路
↓
周辺の排水状況
↓
土地の造成状態
↓
建物を建てる場合の計画

というように、情報を重ねて考えることが大切です。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、洪水浸水想定区域や土砂災害警戒区域などの防災情報を地図上で確認できます。

国土地理院のハザードマップポータルサイトと合わせて見ると、土地の災害リスクを別の角度から確認できます。

現地に行ったら「雨が降ったときの水の流れ」を想像する

気になる土地が見つかったら、現地にも行ってみます。

晴れている日に土地を見ると、

「きれいな整形地だな」

「前面道路も広いな」

ということは分かります。

そこからもう一歩踏み込んで、

「雨が降ったら、この水はどこへ行くんだろう？」

と考えてみます。

道路の傾斜はどうなっているか。

側溝はどこにあるか。

土地と道路の高さはどうなっているか。

隣の土地との高低差はあるか。

駐車場になる部分は低くなっていないか。

こうしたことを確認します。

雨の日に現地を見る機会があれば、道路に水がどの方向へ流れているかを観察するのも一つです。

ただし、その日の雨の状況だけで災害リスクを判断することはできません。

あくまでハザードマップや公的資料と照らし合わせるための材料として考えます。

地域によっては「浸水想定区域に入っていない土地」を探すこと自体が難しい

地域によっては、ハザードマップを見ると広い範囲に色が付いていることがあります。

その場合、

「ハザードマップに色が付いていない土地だけを探そう」

とすると、希望するエリアで土地がほとんど見つからなくなることがあります。

特に河川や低地が多い地域では、浸水リスクを完全にゼロにすることより、リスクの程度を比較して土地を選ぶという考え方も必要になります。

ここは土地探しで非常に重要なところです。

「浸水想定区域だからダメ」ではなく、

「Aの土地は0.5m未満の想定。Bは3m程度。価格差は100万円。どちらを選ぶか」

という比較に変えていく。

このほうが現実的な土地選びになります。

最後は「その土地で暮らすイメージ」を持つ

土地を購入するとき、どうしても坪単価や駅距離、土地の広さに目が行きます。

もちろん、それらは重要です。

ただ、土地は「買ったとき」で終わりではありません。

そこに家を建てて、

朝は通勤する。

子どもを学校へ送り出す。

雨の日に車で出かける。

大雨のときに避難する。

何十年もその土地で生活する。

その前提で考える必要があります。

だからこそ、ハザードマップを見たときに、

「この土地は浸水区域だからやめよう」

でも、

「この地域なら仕方ない」

でもなく、

「この土地で何が起こり得るのか」

まで考えてみてください。

そのうえで、価格や立地、土地の形、建物計画などを含めて判断します。

まとめ｜浸水想定区域だから買ってはいけない、とは限らない

浸水想定区域に入っている土地は、区域に入っているという理由だけで「買ってはいけない土地」と決めるものではありません。

一方で、価格が安いからという理由だけで購入するのもおすすめできません。

土地選びでは、

どのくらい浸水するのか。
どのくらい水が残るのか。
土地は周囲より高いのか低いのか。
道路はどうなっているのか。
避難経路はどうなのか。
そのリスクを含めて価格に納得できるのか。

ここまで見ていくことが大切です。

個人的には、ハザードマップに色が付いている土地を一律に避けるより、「なぜこの土地はこの価格なのか」を一つずつ確認するほうが、土地選びとしては大切だと考えています。

土地には、駅距離や日当たりのように現地ですぐ分かる条件もあれば、ハザードマップや地形を調べないと分からない条件もあります。

だからこそ、気になる土地が見つかったら、まずはハザードマップを開いてみてください。

そして「色が付いているからダメ」で終わらせず、その土地にどんなリスクがあり、それを理解したうえで購入できるのかまで確認する。

それが、購入後に「こんなこと知らなかった」と後悔しないための土地選びにつながります。

公的な情報を確認する際は、国土地理院の「ハザードマップポータルサイト」や、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」も活用できます。

なお、ハザードマップや公開データは更新されることがあります。土地の購入を具体的に検討するときは、その時点で自治体などが公開している最新情報を確認することをおすすめします。