土地購入の諸費用の目安はいくら？土地代金ごとにシミュレーション

土地購入にかかる諸費用は、いくらなのでしょうか？

本記事では、岐阜県の不動産を取り扱う「ミタカ不動産」が、土地購入の初期費用について解説します。なお、ミタカ不動産は岐阜県最大級の不動産取扱件数（5,000件以上）を誇る不動産会社です。

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土地購入の諸費用の目安は土地代金の5〜10%ほど

土地購入にかかる諸費用の目安は、土地代金の5〜10%ほどです。たとえば、500万円の土地を購入する場合、諸費用は25〜50万円になります。500万円の土地を買うには、総額525〜550万円ほど用意する必要があります。

土地代金+諸費用の予算を用意して、土地を購入してください。では、土地購入にかかる諸費用には、どのような項目があるのでしょうか？

土地購入時にかかる諸費用

土地購入時にかかる諸費用をそれぞれ紹介します。具体的には以下の諸費用がかかります。

• 仲介手数料
• 手付金
• 印紙税
• 登記費用
• 固定資産税・都市計画税（日割り）

それぞれ順番に見ていきましょう。

仲介手数料

不動産会社が仲介する土地を購入する場合、仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の支払い額は、土地の売出価格によって異なります。以下に仲介手数料の計算方法をまとめました。

たとえば、売出価格が500万円（税抜）の土地を購入する場合、計算方法は以下のようになります。

5,000,000円 × 3% + 60,000 +10%
＝210,000円

500万円の土地の仲介手数料は21万円+消費税です。仲介手数料は、売買契約時と引渡し時の2回に分けて支払うのが一般的です。ただし、支払いタイミングは不動産会社によって異なるため、契約前に確認するとよいでしょう。

手付金

手付金の相場は、土地価格の10%ほどです。土地代金が500万円ならば、50万円の手付金を支払う必要があります。手付金は不動産売買契約の締結日に、売主に支払うのが一般的です。

その目的は、買主や売主都合による契約解除を防ぐためです。以下は契約解約時のペナルティです。

• 支払った側の契約解除：手付金は返金されない
• 受け取った側の契約解除：手付金の2倍の額が返金される

なお、契約が何事もなく進むと、手付金は売買代金に補填されます。このため、プラスでかかる諸費用として計算する必要はないでしょう。

印紙税

土地を購入すると、印紙税の支払いが必要です。印紙税は売買契約時に支払います。印紙代は土地の取引額によって、以下のように異なります。なお、令和6年3月31日までに発生する印紙税は、軽減税率の対象です。

令和6年3月31日までに700万円の土地を購入する場合、印紙代は5,000円になります。令和6年4月以降に購入すると、印紙代が2倍になることに注意しましょう。

登記費用

登記費用には、司法書士への報酬と登録免許税があります。登録免許税とは、土地の所有者の名義変更にかかる費用です。それぞれの費用の目安は、以下の通りです。

• 司法書士への報酬：3〜9万円
• 登録免許税：固定資産税評価額 × 1.5%（軽減税率を適応）

令和8年3月31日以降に登記をする場合は、軽減税率の適応外になるため、計算方法が「固定資産税評価額 × 2%」になります。支払いタイミングは、司法書士への報酬が決済日、登録免許税が登記申請時です。
参考：国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

固定資産税・都市計画税（日割り）

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日に土地の所有者に課税されます。売主は1年分を納税するため、買主は支払い時に固定資産税と都市計画税を日割り精算するのが一般的です。

固定資産税と都市計画税の計算方法は、以下の通りです。

• 固定資産税：固定資産税評価額 × 1.4%
• 都市計画税：固定資産税評価額 × 0.3%

土地価格が1,000万円、固定資産税評価額が700万円のケースでは、固定資産税が9.8万円、都市計画税が2.1万円になります。合計額11.9万円から1日ごとの価格を出して、残日分を売主に支払いましょう。

土地購入後にかかる諸費用

土地購入時にかかる諸費用を把握できました。では土地購入後には、どのような諸費用がかかるのでしょうか？

ここでは土地購入後にかかる諸費用を紹介します。

• 不動産取得税
• 固定資産税・都市計画税

ひとつずつ解説していきます。

不動産取得税

土地を購入すると不動産取得税の納税が必要です。不動産の所有者移転登記をしてから3〜6ヶ月後に納税通知書が届きます。支払いの目安としては、不動産取得日から6ヶ月〜1年後に支払います。

不動産取得税の計算方法は「固定資産税評価額 × 3%（軽減税率を適応）」です。固定資産税評価額が700万円の場合、納税額は21万円になります。

固定資産税・都市計画税

前述しましたが、固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日に土地の所有者に課される税金です。土地の購入者は、購入年の翌年から課税されます。

固定資産税と都市計画税の納税通知書は、4〜5月に届きます。6月末・9月末・12月末・2月末の4回に分けて納税が必要です。

条件次第で必要になる諸費用

本章では購入前後に、条件次第で必要になる諸費用を解説します。内容は以下の通りです。

• 購入前：住宅ローン手数料
• 購入前：測量費用
• 購入前：農地転用の費用
• 購入後：地盤改良費
• 購入後：解体費用
• 購入後：インフラ工事費

それぞれ解説します。

購入前：住宅ローン手数料

住宅ローンを組む場合は、手数料を支払う必要があります。土地を購入する場合は「つなぎ融資」という制度を利用します。これは住宅の引き渡し前に必要な資金を、一時的に立て替えられるローンのことです。住宅ローン手数料は、金融機関によって「定額型」と「定率型」に分かれます。

金額と計算方法は以下の通りです。

• 定額型：2〜30万円ほど
• 定率型：借入金額×2.2%ほど

たとえば、定率型で500万円借り入れた場合は、手数料が11万円になります。また、手数料とは別に、印紙代や保証料、登記費用などの支払いが必要です。さまざまな要素を考慮して、住宅ローンを組みましょう。

購入前：測量費用

隣家との境界線が明確でない場合、測量を依頼する必要があります。境界線を明確にしないと、隣家とトラブルになる恐れがあるためです。たとえば、境界線が曖昧だと、建物が敷地を跨いで建設されたり、配管が侵入してきたりする可能性があるでしょう。

測量費用は土地の売主が負担するケースがほとんどですが、100%とは言い切れません。土地の購入前に不動産会社に測量が必要かどうかを確認するとよいでしょう。

購入前：農地転用の費用

登記簿の地目が「田」「畑」「果樹園」などの土地には、建物を建てられません。このような土地に建物を建てるには、農地転用のための届出を提出し、地目を「宅地」に変更する必要があります。

農地転用の申請に費用はいりません。ただし、行政書士への手数料や所有者移転登記、登記簿の取り寄せなどに費用がかかります。総額10〜20万円ほどかかると考えておきましょう。また、農地転用の費用の支払いは、引き渡し日に行うのが一般的です。

購入後：地盤改良費用

地盤の弱い土地を購入した場合は、地盤改良工事が必要です。地盤の強さは、土地購入後に行う地盤調査でわかります。前所有者が土地の地盤調査の記録を保管している場合は、確認させてくれる可能性があるので相談してみるとよいでしょう。

地盤改良工事の費用は、内容によって以下のように異なります。

• 表層改良工法：2〜3万円/坪
• 柱状改良工法：3〜5万円/坪
• 鋼管杭工法：5〜7万円/坪

土地の坪数によっては、100万円以上の地盤改良費用がかかるでしょう。地盤の強い土地を選ぶことが大切です。

購入後：解体費用

古民家付きの土地を購入した場合は、解体費用がかかります。解体費用は、家の大きさや素材、形状、立地などの条件によって異なるため、一概にはいえません。不動産会社に事前に相談しましょう。

下記は家の解体にかかる費用の一般的な目安です。

• 木造：3〜5万円 / 坪
• 鉄骨造：4〜6万円 / 坪
• 鉄筋コンクリート造：6〜7万円 / 坪

家を取り壊すならば、上記の単価を目安にしましょう。

購入後：インフラ工事費用

インフラの整っていない土地に家を建設する場合、インフラ工事が必要になります。インフラ工事にかかる費用の目安は、以下の通りです。

• 電気の引き込み：10万円
• 上水道の引き込み：60万円
• 下水道の引き込み：100万円
• ガス引き込み：10万円

なお、インフラ費用は家の立地や水道管までの距離などによって変わります。諸費用が膨れ上がる可能性があるため、不動産会社にインフラの有無を事前に確認しましょう。

土地購入にかかる諸費用のシミュレーション

いくらの土地を購入したら、どのくらいの諸費用がかかるのか悩みませんか？そこで本章では、土地価格ごとの諸費用をシミュレーションします。

• 1,000万の土地
• 1,500万の土地
• 2,000万の土地

なお、ここでは住宅ローンの借入や測量・農地転用・地盤改良・解体・インフラ工事は行いません。また、手付金は土地代金に補填されるため、含まないものとします。土地の購入日は2023年9月25日に設定し、固定資産税評価額は土地価格の70%とします。

1,000万円の土地を購入する場合

土地価格が1,000万円、固定資産税評価額を700万円とした場合の諸費用は980,948円となりました。内訳は以下の通りです。

1,500万円の土地を購入する場合

土地価格が1,500万円、固定資産税評価額を1,050万円とした場合の諸費用は1,288,922円となりました。内訳は以下の通りです。

2,000万円の土地を購入する場合

土地価格が2,000万円、固定資産税評価額を1,400万円とした場合の諸費用は1,483,896円となりました。内訳は以下の通りです。

土地購入の予算が足りないときの対策

諸費用のシミュレーションを見て、予算が不足していると悩んだ方もいるのではないでしょうか？この解決策は、安い土地を購入することです。

本章では予算が足りないときの対策として「安い土地の購入方法」を3点解説します。

• 立地条件を変える
• 小さい土地に変える
• 不整形地に変える

なお、上記のうちおすすめの手段は「立地条件を変える」です。それぞれ解説していきます。

立地条件を変える

利便性のよくない土地は、よい土地に比べて価格が安い傾向にあります。都心の土地に比べて、需要が低いためです。都心ではなく郊外にしたり、最寄り駅や商業施設から離れていたりした土地を選ぶとよいでしょう。

立地条件を変えるときのチェックポイントは、以下の通りです。

• 駅から離れている
• 商業施設から離れている
• 郊外にある

自動車に乗っている方は、立地のよくない土地を選ぶと価格を抑えられます。

小さい土地に変える

大きな土地より小さな土地のほうが、低価格になっているケースがあります。駐車場や庭がいらない方は、小さな土地に変えるとよいでしょう。コンパクトな敷地に無駄なく建物を建てるほうが、出費を抑えられます。

不整形地に変える

いびつな形の土地は低価格で購入できます。代表的な不整形地は以下の通りです。

• 台形
• 旗竿地
• 傾斜地
• 三角地

これらの土地は価格が安いですが、建物を建てづらいデメリットがあります。なるべく不整形地を避けるのが無難でしょう。

岐阜県の土地購入を検討されている方はミタカ不動産にご相談ください

土地購入の諸費用は、土地代金の5〜10%です。1,000万円の土地を購入する場合、諸費用は50〜100万円ほどになります。住宅ローンを借りなかったり、境界確定されていたりする土地を購入すると余計な費用がかかりません。本記事の諸費用を活用して、できるだけ土地を安く購入しましょう。

岐阜県の土地を検討している方は、ぜひミタカ不動産にご相談ください。ミタカ不動産は岐阜県に特化した不動産会社です。岐阜県で最大級の不動産取扱件数（5,000件以上）を誇るため、あなたにぴったりの土地をご案内いたします。ただし、5,000件もの不動産から土地をご案内できるのは、店舗にご来店いただいた方のみ。岐阜県の土地をお探しの場合は、ぜひ「来店予約」をしてミタカ不動産にご来店ください。
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