【プロが教える】土地購入の5つの注意点！後悔しないためのチェックリスト付き

「土地を購入するときは、どのような注意点があるのだろう」と考えていませんか？

土地購入では、用途面積や税金、形状などに注意する必要があります。これらのポイントを押さえないと、建物の大きさと形状が合わず、土地購入に失敗する恐れがあるでしょう。本記事では、岐阜県の不動産を取り扱う「ミタカ不動産」が、土地購入の注意点を解説します。

なお、本記事の最後に注意点をまとめた「チェックリスト」があります。土地の購入時のチェックでご活用ください。
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土地を購入するときの注意点5選

土地を購入する際には、最低でも以下5つの注意点だけは押さえておきましょう。

1. 用途地域
2. インフラ
3. 周辺環境
4. 災害リスク
5. 購入費/税金

それぞれ順番に解説していきます。

1. 用途地域

用途地域とは、エリアごとに建てられる建物の種類や大きさを定めたルールのことです。土地購入前に用途地域をチェックしておかないと、マイホームや店舗を建設できなくなる可能性があります。たとえば、用途地域の分類には「第一種低層住居専用地域」があります。

低層住宅のための地域で、高さ10m（または12m）までの建物を建てることが可能です。このため、同地域では、高さ10mを超えるような3階建てのマイホームを建てることは難しいといえます。また、コンビニを建てられない地域なので、ちょっとした買い物を不便に感じるでしょう。理想のマイホームを建てるためには、用途地域の特徴を不動産屋に聞くことが重要です。
参考：国土交通省｜用途地域

2. インフラ

インフラが整備されているかは、土地を購入する前の重要な確認事項です。不動産が建てられたことがない土地の場合、インフラが整っていない可能性があります。購入時は、以下が整備されているかをチェックしましょう。

• 上下水道
• 電気
• ガス
• 通信

インフラの整備の有無は、土地購入時の諸費用や、その後の生活に大きく影響します。インフラ整備には、総額100万円以上かかる可能性があるためです。土地購入の諸費用が増額すると経済状況によっては、生活費を抑える必要があるでしょう。インフラ整備済みの土地を購入するのがポイントです。

3. 周辺環境

周辺環境の確認は、生活の利便性を向上させたり、お子さんを守ったりする上で重要です。チェックするべき項目としては、主に以下が挙げられます。

◾️生活の利便性の向上（各施設までの距離）

• 駅
• バス停
• 商業施設
• 公共機関
• 教育施設

◾️お子さんの安全

• 学校までのルート
• 人通りの多さ
• 交通量
• 街灯

不動産会社に周辺環境を聞いてもよいですが、自分の足で確認するほうが正確な情報を得られます。仮に不動産会社に聞く場合は、地域の地理に詳しい地域密着型の不動産会社に聞くとよいでしょう。

4. 災害リスク

河川の氾濫や地震により新築が浸水・倒壊すると、修繕や建て直しにより1,000万円以上の出費がかさむ恐れがあります。災害による被害で後悔しないためには、ハザードマップを確認しておきましょう。

ハザードマップは不動産会社の重要事項説明時に確認できますし、国や市町村が公開しています。災害リスクを把握して安全な土地を選ぶと、家族やマイホームを守ることにつながるでしょう。

5. 購入費/税金

土地を買うときにかかる費用には、土地代金以外に手数料や税金などもあります。諸費用を把握して予算を組まないと、そもそも土地を購入できなかったり、税金を納められなかったりします。土地の購入にかかる諸費用は、以下の通りです。

• 仲介手数料
• 手付金
• 印紙税
• 登記費用
• 固定資産税/都市計画税
• 不動産取得税
• 測量費用
• 農地転用の費用
• 地盤改良費用
• 解体費用
• インフラ工事費用

諸費用は一般的に土地代金の5〜10%とされています。1,000万円の土地を購入する場合は、50〜100万円の諸費用が必要です。

土地自体の注意点6つ

土地自体の注意点も把握しないと、建物を建てられなかったり、災害の被害に合ったりする恐れがあります。ここでは土地自体の注意点を6つ解説します。

1. 土地の形状
2. 土地の地盤
3. 隣地との高低差
4. 隣地との境界線
5. 埋蔵文化財包蔵地
6. 接道義務

それでは見ていきましょう。

1. 土地の形状

土地が歪んでいると、さまざまなデメリットがあります。たとえば、同じ面積の土地（正方形Aと台形B）に正方形の家を建てるとします。Aには面積を最大限に活かして建物を建てられますが、Bには建てられないスペースが生まれるでしょう。

広いマイホームを建てにくいですし、使用しないスペースの固定資産税を無駄に支払い続ける必要があります。いびつな土地の購入は、将来どのような暮らしがしたいのかをイメージして、問題がない場合のみにしましょう。

2. 土地の地盤

土地の地盤が柔らかいと、地盤改良工事が必要になります。地盤が弱いと地震によって建物が傾いたり、倒壊したりするリスクがあるためです。以下のように地盤改良工事は、高額になりやすいため注意が必要です。

• 表層改良工法：2〜3万円/坪
• 柱状改良工法：3〜5万円/坪
• 鋼管杭工法：5〜7万円/坪

30坪の土地すべてに鋼管杭工法をする場合、費用は150〜210万円になります。このため、土地を選ぶときは、地盤の弱い土地を選ばないことが重要です。

3. 隣地との高低差

隣地との高低差がある土地では、各都道府県の「崖条例」により建てられる建物に制限がかかります。たとえば、岐阜県の「岐阜県建築基準条例」の第6条には、以下のように崖付近の建物の建築に関して制限があります。

“高さ二メートルを超えるがけ（人為的に造成された急傾斜地をいい、小段等により上下に分離するがけは一体のがけとする。以下同じ。）の上若しくは下又はがけ面においては、当該がけの上端から下端までの水平距離の中心線からそのがけの高さに相当する水平距離以内に居室を有する建築物を建築してはならない。”

引用：岐阜県建築基準条例 p.4

なお、擁壁の設置や防災上必要な措置の実施など、所定の条件を満たすと建物の建設が可能です。

4. 隣地との境界線

古い土地の場合、隣地との境界線が不明確な可能性があります。境界線が曖昧だと、隣人と敷地面積で揉める恐れがあるでしょう。土地を購入する際は、隣地の所有者の立ち会いの下、土地を測量し境界確定をします。

境界確定の依頼は、不動産会社にすればよいでしょう。一般的に測量費用は、30〜70万円が相場です。

5. 周知の埋蔵文化財包蔵地

周知の埋蔵文化財包蔵地とは、古墳や貝塚、住居などの遺跡が土中に埋まっている可能性があり、そのことが社会的に認知されている土地を指します。埋蔵文化財包蔵地にマイホームを建てる場合、工事着工の60日前までに教育委員会に届け出をする必要があります。

工事着工前の簡易調査で文化財が見つからなければ、工事を始めることが可能です。もし文化財が見つかると本格的な調査が行われるため、工事の着工が数ヶ月単位で遅れるでしょう。

6. 接道義務

建物を建てる土地の条件として、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。これを接道義務といいます。道路に面していない土地には、物件を建てられません。

なお、道路が4m以下の場合、道路の幅員を確保するために、敷地を後退させるセットバックというルールが適応されます。その結果、土地の敷地面積が狭まります。土地を購入する際には、道路の幅員と接地面積を確認しましょう。

買わないほうがいい土地の特徴とは

ここまで、土地を購入するときの注意点を紹介しました。では、買わないほうがいい土地には、どのような特徴があるのでしょうか？

その答えは以下の通りです。

• 斜面に盛土をした造成地
• 境界の曖昧な土地
• 自然災害のリスクが高い土地
• 形状がいびつな土地
• 接地義務を満たしていない土地
• 購入時に抵当権が残っている土地
• 水はけが悪い土地

上記のような土地を購入すると、災害や隣家とのトラブルに巻き込まれる恐れがあります。

土地購入で後悔しないためのチェックリスト

本記事の内容をチェックリストとしてまとめます。土地を購入するときに、活用してみてください。

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