築30年の中古マンションはあと何年住める？購入前に知りたいメリット・デメリットを解説

築30年の中古マンションをできるだけ安く買いたいと考えていませんか？築30年の中古マンションは、築10〜20年の物件に比べて安く販売されているケースが多くあります。しかし、物件を購入しても「あと何年住めるの？」と不安に感じる方もいるでしょう。今回はそんな不安を和らげるために、マンションの耐用年数や資産価値の推移、購入時の費用などを解説します。
ミタカ不動産の来店予約はコチラ

築30年の中古マンションはあと何年住める？

マンションの寿命は、その構造や経済的な価値によって異なります。法律で明確に定められているわけではありません。ただし、国土交通省の資料によると、鉄筋コンクリート造の住宅の平均寿命は68年です。また同資料によると、ここ20〜30年に建てられた住宅は、適切なリフォームやメンテナンスをすると100年は保つとされています。なお、不動産の耐用年数は、減価償却費を算出する数値なので、寿命とは関係ありません。
参考文献：国土交通省｜「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介 P.10

築30年の中古マンションを購入するメリット

築30年の中古マンションを購入するメリットは、以下3つです。

• 購入費用を安く抑えられる
• 築26年以上の物件は資産価値が下がりにくい
• 立地条件のよい物件に住める可能性がある

購入費用を安く抑えられる

一般的に不動産の資産価値は、築年数が経過するにつれて下がります。新築マンションの資産価値が100%ならば、築30年の物件は40%ほどになります。

出典：中古住宅流通、リフォーム市場の現状

たとえば、3,000万円の新築マンションは、30年経過すると資産価値が1,200万円まで下がるのです。築30年の中古マンションは、新築や築10〜20年の物件に比べて安く購入できます。

築26年以上の物件は資産価値が下がりにくい

不動産流通機構のグラフによると、築26年以上の中古マンションは築25年未満のものに比べて、値下りしにくいといえます。

出典：REINS TOPIC｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）

築26年以上の新規登録物件の平均価格は上昇しており、成約物件は横ばいです。築30年の中古マンションを購入して数年後に売却しても、資産価値の大幅な下落を防げる可能性があります。

立地条件のよい物件に住める可能性がある

築30年の中古マンションは、新築や築浅の物件に比べて立地条件のよい場所に建てられている可能性があります。不動産は駅前や大型商業施設の近くなどの好条件のエリアから建設される傾向にあるためです。開発済みのエリアには、新築や築浅マンションを建てるスペースがありません。結果的に築古マンションは、立地条件のよい場所に建てられているケースが多いのです。

築30年の中古マンションを購入したデメリット・後悔

築30年の中古マンションを購入したデメリットや後悔したことを紹介します。

• リノベーション・リフォーム費用がかかる可能性がある
• 管理費・修繕積立金が高い

リノベーション・リフォーム費用がかかる可能性がある

築30年の中古マンションには、リノベーションやリフォームが必要になる可能性があります。不動産の設備の老朽化や機能の低下などが考えられるためです。リノベーションやリフォーム箇所としては、主に以下が考えられます。

• 間取り
• 壁紙（クロス）
• フローリング
• トイレ
• キッチン
• 浴室

たとえば、浴室のリフォームでは、ユニットバスの解体・取り付けや配管・電気工事、産廃処分などが必要になります。リフォーム費用は50〜100万円になるでしょう。浴室の寿命は20〜30年とされているので、築30年の中古マンションにはリフォームが求められる可能性があります。

修繕積立金が高いケースがある

中古マンションの修繕積立金は、新築に比べて高い傾向にあります。一般的にマンションの修繕積立金には、築年数の経過により価格が上がる段階増額積立方式が採用されているためです。

修繕積立金には、均等積立方式と段階増額積立方式の2種類があります。

出典：国土交通省｜「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要

均等積立方式の場合、築年数が経っても修繕積立金の額は変わりません。段階増額積立方式だと、築30年目の修繕積立金は新築時の2倍以上になります。

築30年の中古マンションの購入時の必要経費

中古マンションの購入時に必要な経費は、以下の通りです。

上記のうち、印紙税は不動産売買契約書に記載されている金額によって値段が異なります。
参考：国税庁｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

築30年の中古マンションを購入するときの住宅ローン控除の仕組み

住宅ローン控除とは、その年の年末時点におけるローン残高の0.7%にあたる金額が、所得税や住民税から控除される仕組みを指します。中古マンションの場合、同制度を利用できる期間は、購入から最大10年間です。ただし、住宅ローン控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

築30年の中古マンションの購入で利用できる軽減税率措置

築30年の中古マンションの購入時に利用できる、以下2種類に対する軽減税率措置について解説します。

• 不動産取得税
• 登録免許税

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得する際にかかる税金です。税率の計算方法は、固定資産税評価額×4%です。不動産取得税に係る特例措置を適用すると、税率が3%に軽減されます。ただし、同特例を受けるには2024年3月31日までに不動産を取得する必要があります。
参考：国土交通省｜不動産取得税に係る特例措置

登録免許税

登録免許税は、不動産登記の際に納める税金です。通常、登録免許税の税率は2%ですが、軽減措置が適用されると0.1%になります。ただし、軽減措置を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

• 2024年3月31日までに購入した物件
• 1982年1月1日以降に建てられた家屋または、一定の耐震基準に適合している家屋
• 大規模修繕を実施している
• 購入者の居住用の家屋
• 住宅性能を向上させる工事を実施している
• 床面積が50㎡以上ある
• 新築された日から起算して10年を経過している

参考：国土交通省｜特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

築30年の中古マンションを購入するときのチェックポイント

築30年の中古マンションを購入するときには、以下をチェックしましょう。

• 清掃は行き届いているか
• 大規模修繕工事が実施されているかどうか
• 将来的な売却が見込める物件かどうか

清掃は行き届いているか

中古マンションの共用部が清掃されているかを確認しましょう。駐輪場やゴミ捨て場がキレイに使用されているか、自転車や雨傘が放置されていないかなどを把握する必要があります。

共用部が清潔でないと、管理組合が正常に機能していない可能性があるためです。管理組合が機能していない場合、清掃や設備の定期点検は実施されません。その結果、マンションの修繕工事が滞るため、老朽化が進むでしょう。

大規模修繕工事が実施されているかどうか

中古マンションを選ぶ際には、大規模修繕工事が適切に行われているかを確認してください。大規模修繕工事をした中古マンションは、建物の設備や性能、機能が新築時より向上しているためです。未実施の中古マンションに比べて、耐震性や断熱性が高いといえるでしょう。一般的に大規模修繕工事は、建設後1回目が12〜15年目、2回目が24〜30年目を目安に実施されます。

出典：国土交通省｜第３編 長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント

将来的な売却が見込める物件かどうか

投資目線で中古マンションを購入するならば、売却により利益が得られる可能性があるかをチェックしましょう。不動産の資産価値は築年数の経過により下がりますが、土地の価値は下がりません。以下のような好立地にある中古マンションでは、将来的に売却益を得られることが期待できます。

• 都市へのアクセスが良好
• 最寄り駅へ徒歩5分の立地
• 大型商業施設が近くに建設予定
• 再開発エリアで人口流入が見込める

また、物件の間取りも重要です。好立地の不動産を取得しても、狭い物件だと買い手が見つかりにくくなります。家族で住める間取りの物件を選ぶとよいでしょう。

岐阜県の中古マンションをお探しならミタカ不動産にご来店ください

築30年の中古マンションは、築浅の物件に比べて価格が抑えられています。また、築26年以上の中古物件は資産価値が下がりにくいため、投資目的としても購入しやすいでしょう。岐阜県の築30年の中古マンションを購入しようと考えている方は、ぜひミタカ不動産にお越しください。

岐阜県に特化したミタカ不動産では、お客様の要望をヒアリングし、希望通りの中古マンションを提案できる環境を整えています。

• 県下最大級の不動産取扱件数（約5,000件）を誇る
• ミタカ不動産への来店で非公開物件の案内できる
• 岐阜県の不動産情報がリアルタイムで入る
• GifuNaviで地図から不動産を検索できる

ミタカ不動産が運営する不動産ポータルサイト「GifuNavi」は、岐阜県最大級の物件掲載数（約2,300件）を誇ります。また、ミタカ不動産に来店すると、GifuNaviに掲載されていない非公開物件（約5,000件）の案内が可能です。約5,000件の不動産からお客様にぴったりの中古マンションを紹介しますよ。
ミタカ不動産の店舗所在地はコチラ