空き家の売却方法とは？ 岐阜県でお得に売却している人が実践していること

現在、空き家の数は全国で800万戸以上。1988年から2018年の30年間で2倍以上増加しています。

岐阜県でも空き家の数は年々増加しています。少し古いデータですが、平成25年時点で岐阜市内の空き家数は34,650戸で、住宅総数200,450戸に対して17.3％もの割合を占めます。

空き家は社会問題にもなっており、国や自治体が本格的に対策に動き出しています。住む予定がない場合は、早めの売却も選択肢となります。

この記事では、①空き家の売却方法、②岐阜県だからできる「ちょっと賢い売却術」、③早めに売却した方がいい理由、④売却するまでの流れを解説します。

空き家の売却方法

そのまま売却する

一番手間がかからないのが、リフォームや解体をせずに、そのまま売却する方法。築年数が概ね20年以下で、状態もいい住宅であれば、土地価格と建物価格を加算した額で売却できます。

しかし、築20年を超えていたり、建物の状態によっては買手が見つからず、いつまでも売れ残ってしまうことも。このときは、解体かリフォームをしてから売却することをお勧めします。「立地はいいけど、新築を建てられないならなぁ…」と思われてチャンスを逃していたらもったいないですよね。今まで検索条件に入っていなかったお客様にも見られるようになれば、販売機会はグッと広がります。

また、解体しなくても「古家付き土地」というカテゴリーで土地として販売する方法もあります。買主が土地のみの購入を希望したら、売主・買主どちらかの負担で建物を解体します。この販売方法のメリットは、買主が決まってから解体するため、「いつまでも売れないのに、解体費用だけ先に払ってしまった」というリスクを回避できることです。デメリットは、逆に建物があるから新築戸建を建てたときのイメージが湧かず、買主が見つかりづらいことです。

解体し更地にしてから売却

2つめは、家を解体して更地として売却する方法。土地だけを販売するので、自分で新築戸建を建てたい方がターゲットになります。立地や土地の形状、建物の築年数などによっては、建物付きよりも高く売却できます。

日本では、住宅は新築で購入する文化が根付いています。土地から購入して自分の家を建てたい方が多くいらっしゃるので、更地にして売却した方がより多くのお客様に見てもらえます。また、建売業者（土地を購入し、自社の住宅を建てて販売する会社。ハウスメーカーなど）も買主候補となります。

また、「古家付き土地」で販売して、建物の解体費用を買主が負担する場合、価格を解体費用分安くしなければなりません。加えて、買主がなかなか見つからなければ、販売価格を下げていくことになります。

高い金額で売却を目指すなら、物件によっては更地にして新築戸建を建てたい方向けに販売することも視野に入れる必要があります。

リフォームしてから売却

日本には「戸建といったら新築」の文化がありますが、ウッドショックで木材価格が高騰している影響で、新築戸建を建てるハードルが上がっています。それに対し、近年は日本も住宅の建築技術が向上し、建物の耐久年数が増加しています。これらの理由から、中古戸建を購入するニーズが増えてきているのです。

リフォームしてから売却すれば、きれいな家で暮らすイメージも湧きやすく、新築で購入するよりもリーズナブルなので、買主が見つかりやすくなります。しかし、売主側でリフォームして売却するのは、不要な費用がかかってしまうためあまりお勧めできません。

次の章で、リフォームは買主に任せた方がいい理由を解説します。

岐阜県だからできる「ちょっと賢い売却術」

国や自治体の制度で、空き家を購入したときに補助金が出る場合があります。活用するのとしないのとで、手に残る利益が数百万円変わることも。

売主がリフォームしてはいけない？

岐阜県には、空き家を取得してリフォームをする人に補助金が出る自治体がたくさんあります。買主にとっては自分で好きなようにリフォームできて、そのうえ補助金が出て費用も抑えられるため、空き家を購入してから自分でリフォームしたいという方が多いです。

また、買取再販業者は得意先のリフォーム会社があるので、割安で工事してもらえます。だから、中古戸建を買取って、その上リフォームをしても十分に利益が出るのです。

不動産会社に売却せず、自身が売主となって一般の買主に販売する場合は、リフォームはしない方が双方にとってメリットといえます。

岐阜の空き家購入者を対象とした補助金

岐阜県の各自治体には、空き家を取得してリフォームする方を対象とした補助金制度が設けられています。例えば、岐阜市では『岐阜市空き家改修費補助事業』という補助金制度があります。
岐阜市内に移住する方が、対象の空き家物件を購入・改修し、自ら居住する場合、最大40万円の補助金が支給されます。

^{参考：岐阜市HP『岐阜市空き家改修費補助事業』}

岐阜市以外でも、岐阜県内には空き家の購入者に補助金を出す自治体がたくさんあります。特に飛騨高山、郡上など、移住を推進している自治体は様々な補助金制度を用意しています。

^{参考：空き家対策に係る 岐阜県内の市町村の助成制度　一覧}

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続から3年が経つ日が属する年の12月31日までに空き家を売却すると譲渡所得から最大3,000万円まで特別控除を受けられます。空き家とはいえ、取得した当時と現在で経済価値が変わり、思わぬ売却益が出る場合もあります。売主の予期せぬ売却益による課税を防ぐためにつくられた特別控除です。

^{参考：国税庁HP『No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例』}

早めに売却した方がいい理由

住む予定がない限り、空き家は早めに売却することを推奨します。持ち続けるだけでも費用がかかり、維持管理も大変だからです。先ほど述べたように、空き家を早期に売却した方には最大3,000万円の特別控除を受けることもできます。

・税金
家を所有しているだけでも毎年固定資産税が発生します。他にも、場所によっては都市計画税などがかかってきます。

・メンテナンス費用
家は放置しているだけでどんどん劣化が進んでいきます。メンテナンスしなければ経済価値も下がっていきます。雑草の除去費用などもかかってくるでしょう。

・近隣に迷惑をかける可能性がある
空き家を日常的に管理するのは難しいものです。樹木が伸びて近隣に越境したり、雑草が伸びっぱなしになり外観を損なうとクレームに繋がります。不審者や浮浪者が住み着いてしまう可能性も。

空き家を売却する流れ

①複数の不動産会社で査定
査定依頼は必ず複数の会社に依頼するようにしましょう。一社だけでは、査定結果が高いのか安いのか判断できないからです。不動産会社の中には、査定のときだけ高い額を提示し、媒介契約を結んだら徐々に金額を引き下げていくところもあります。そういったところに引っかからない為にも、複数の会社に査定してもらい、相場価格を把握するようにしましょう。

②不動産会社を決める
査定額が出揃ったら、任せる不動産会社を決めます。他社の査定額とかけ離れた査定額を提示している不動産会社は避けましょう。相場から高すぎたら結局売れないので、おのずと販売価格を下げることになります。最初から適正価格近くで販売している方が、物件を探している方から見ても好印象です。相場価格で提示する不動産会社が複数あって迷った場合は、「この人なら任せられそう」など、担当者の印象で決めるのもよいでしょう。

③価格の決定
不動産会社と売却価格を決定します。査定額を参考にして、少し上乗せした価格で販売してもいいでしょう。値下げをすることはできますが、売却中に値上げすることは難しいです。

④買主と交渉
買主が現れたら交渉に入ります。交渉内容は主に価格についてです。他にも引渡し時期、引渡す設備など多岐に渡ります。

⑤契約成立
条件を確認し双方が合意すれば、売買契約を締結します。仲介に入っている不動産会社が重要事項説明書などの書類を作成し、契約時に契約内容の説明などを行ってくれます。その後、買主は住宅ローンの本審査に移ります。ローン審査に合格したら、晴れて物件の引き渡しとなります。

【諸費用と税金】

・相続登記費用
相続登記は財産がどの程度あるかによって金額が変わります。不動産の場合は、登録免許税が固定資産税評価額×0.4％かかります（固定資産税評価額が1000万円なら、1000万×0.04＝4万円）。これに司法書士手数料が6万～10万円程度と実費が加わります。

・仲介手数料
仲介手数料は売買が成立したときに不動産会社に支払う手数料です。物件価格の3％＋6万円＋消費税が料金となります。例えば、1500万円で売却できた場合、1500万×0.03＋6万＋消費税＝561,000円が仲介手数料となります。

・解体費用
空き家を更地にして売却する場合には、解体費用がかかります。解体費用は建物の規模や構造などによって変動します。岐阜市の相場は、下記図の通りです。（坪単価で表しています）

・譲渡所得税
空き家を売却して売却益が出た場合、譲渡所得税がかかります。この譲渡所得税には、多くの特例や特別控除があります。

岐阜ナビを運営しているミタカ不動産では、岐阜県内の空き家売却のご相談も承っております。自分の持つ空き家はそのまま売却すべきか、それとも解体してから売却すべきかひとりでは判断が難しいと思います。ミタカ不動産では中古住宅に詳しいスタッフがひとつひとつの物件を丁寧に調査し、適切な販売方法をご提案しております。