岐阜で家を買うなら知っておきたい「地元の不動産会社だから分かる」超ローカル事情

岐阜県で家や土地を探すとき、物件情報に掲載されている「価格」「土地面積」「築年数」「駅からの距離」などは、もちろん重要です。

しかし、実際に岐阜県内で不動産を探していると、それだけでは分からないことが意外とたくさんあります。

同じ岐阜市内でも、道路一本を挟んだだけで周辺環境が大きく違ったり、地図上では便利そうに見えても、実際に生活してみると車の出入りに苦労したりすることがあります。

また、地元で長く不動産取引をしていると、

「このエリアではこういう相談が多い」

「この条件の土地は意外と早く売れる」

「この地域では、購入前に必ず確認しておいたほうがいい」

といった、物件情報だけでは分からない傾向も見えてきます。

この記事では、岐阜県の不動産を実際に取り扱ってきた私たちだからこそ分かる、岐阜で家・土地を探す際に知っておきたいローカル事情をご紹介します。

「駅から近い＝便利」とは限らない。岐阜では車の動線も重要

岐阜県で住宅を探す際、都市部と同じ感覚で「駅から徒歩○分」という条件だけで物件を比較するのはおすすめできません。

もちろん駅までの距離は重要です。

しかし、岐阜で実際に生活する場合は、通勤・通学だけでなく、

• スーパーへの買い物
• 子どもの送迎
• 病院への通院
• 駐車場への出入り
• 幹線道路へのアクセス

など、車での移動が日常生活に大きく関係するケースがあります。

そのため、土地や戸建てを選ぶときには、「駅から何分か」だけではなく、「普段どの道を使って生活するのか」まで確認することが大切です。

例えば、私たちが実際に担当したお客様の中にも、
30代のご夫婦とお子様2人のご家族から、「駅から徒歩10分以内の土地が希望」とご相談いただいたケースがあります。

当初は駅からの距離を重視して土地を探していましたが、候補地を比較する中で、車での通勤やお子様の送迎、日々の買い物を考えると、駅距離だけでなく「前面道路の広さ」や「車の出入りのしやすさ」「スーパーや幹線道路へのアクセス」も重要だと考えるようになりました。

その結果、駅から離れるほど、お値打ちに土地が購入出来ることが分かり、今までに無い視点で土地探しが出来ました。

最終的には、駅からは徒歩20分ほど離れた土地でしたが、車の出入りがしやすく、駐車スペースも確保しやすいこと、買い物や通勤にも便利な立地であることを理由に購入を決められたというケースがあります。

このように、岐阜の住宅選びでは「駅距離」という一つの数字だけでは判断できないことがあります。

同じ「岐阜市」でも、エリアによって土地探しの難しさが違う

「岐阜市で土地を探しています」と相談を受けたとき、私たちが最初に確認するのは、単純な予算だけではありません。

希望するエリアによって、

• 土地の大きさ
• 前面道路
• 周辺の住宅環境
• 駐車スペース
• 学区
• 駅へのアクセス
• 土地の形
• 建築条件

などが大きく異なるからです。

さらに、同じ価格帯の土地でも、実際に現地を見ると「家を建てやすい土地」と「設計に工夫が必要な土地」があります。

では、実際に岐阜市内では、エリアによってどのくらい土地の特徴が違うのでしょうか。

今回は、当社が【2024年～2025年】岐阜市内で成約した土地を対象に、「長良」「加納」「鏡島」「茜部」「鶉」の5エリアに分けて比較しました。

比較したのは、平均土地面積、平均成約価格、成約件数の3項目です。

同じ「岐阜市内の土地」でも、エリアによって土地の広さや価格、成約状況には違いがあります。

※加納は144坪・約5,000万円の成約事例を含む

このように、自社の取扱データをエリアごとに比較すると、同じ岐阜市内でも、土地の広さや価格、成約状況には違いがあることが分かります。

土地探しでは、「岐阜市ならどこでも同じ」と考えるのではなく、エリアごとの特徴を知ったうえで、自分たちが希望する土地の広さや予算、暮らし方と照らし合わせることが大切です。

「この土地、安い！」と思ったときほど、現地を確認してほしい理由

土地探しをしていると、周辺相場と比べて価格が安い土地を見つけることがあります。

「同じエリアなのに、なぜこの土地だけ安いのだろう？」

そう思ったら、価格だけで判断せず、理由を確認することが大切です。
周辺相場よりも明らかに安価で売りに出された土地には、土地の形状や道路条件、周辺環境など、価格に影響している要素がある場合があります。

例えば、

• 土地の形状
• 前面道路
• 高低差
• 接道状況
• 上下水道
• 境界
• 擁壁
• 古家
• 建築条件

などです。

では、不動産取引で実際に見られる、相場より安い土地の5つのパターンと、その理由を解説します。

1. 前面道路幅員が狭い、道路に接している幅が狭い土地（間口狭小・旗竿地）

実際の状況
周辺の土地と比べて、坪単価が半分以下になっていたケースです。
安かった理由
道路幅員が3ｍで車１台が何とか通れる道路。
道路に接している部分（間口）が7ｍ以下や、旗竿地で間口3.5ｍだったからです。

2. 敷地の中に大きな段差がある土地（崖地・傾斜地）

実際の状況
ひな壇状の住宅街で、隣の区画と比べて半額以下の価格で販売されていた土地です
安かった理由
土地の裏手が崩れるのを防ぐ「擁壁（ようへき）」の工事が必要だったためです
注意点
土地自体は安く買えても、安全に家を建てるための崖崩れ対策（擁壁の作り直しなど）に数百万円以上の追加費用がかかるケースがほとんどです。

3. 過去に事件や事故があった土地（心理的瑕疵）
実際の状況
駅から徒歩5分の好立地にもかかわらず、周辺相場と比べて大幅に安く取引された土地です。
安かった理由
過去に敷地内の建物で事件や火災による死亡事故が発生した「事故物件」だったためです。
注意点
建物を解体して更地にしても、次の買い手や借り手に対して「告知義務」が残るため、価格を下げないと買い手が見つかりません。

4. 周辺環境
実際の状況
同じエリアでも、周辺環境によって相場より1～5割程度価格が低くなるケースがあります。
安かった理由
例えば、

• 隣地が空き家で、建物や敷地の管理状態が悪い
• 隣地の草木が生い茂っている
• お墓が近い
• 線路や工場が近い
• 河川に近い
• 過去に浸水被害があった
• 日当たりが悪い
• スーパーや病院など、生活に必要な施設が遠い

などです。
土地そのものに問題がなくても、周辺環境が購入希望者の条件に合わない場合、土地の価格に影響することがあります。

5.売り手が現金を急いで必要としていた土地（売り急ぎ）
実際の状況
相場より2割ほど安い価格で売りに出され、1週間で買い手がついた土地です。
安かった理由
売り手側の個人的な事情（相続税の納税期限が迫っている、事業資金が急に必要になったなど）によるものです。
注意点
土地自体に問題はない「掘り出し物」ですが、現金一括での支払いを求められるなど、買い手側にもスピードと資金力が求められます。

ここで重要なのは、「安い土地＝悪い土地」ではないということです。

条件を理解したうえで、自分たちの建築計画に合っていれば、お買い得な土地になることもあります。

「同じ学区ならどこでも同じ」ではない

子育て世帯からは、

「○○小学校区で土地を探しています」

という相談をいただくことがあります。

学区は住宅購入において非常に重要な条件の一つです。

ただし、同じ小学校区の中でも、住む場所によって生活環境は変わります。

例えば、

• 通学路
• 大きな道路との距離
• 交通量
• 周辺の住宅密集度
• 買い物環境
• 駐車のしやすさ
• 最寄り駅へのアクセス

などです。

実際に土地探しをしたお客様は、何を気にしている？

そこで、当社の営業担当者に、実際に学区を指定して土地を探したお客様がどのような点を気にしていたのかを聞きました。

特に多かったのが、「小学校までの距離」と「周辺環境」です。

また、土地を比較するときには、単純に「学校に近い土地が一番いい」と考えるのではなく、小学校までの距離と土地価格のバランスを見て判断されるケースが多いとのことでした。

小学校に近い土地は魅力的ですが、その分、価格が高くなる傾向があります。

そのため、

「できるだけ学校に近いほうがいい」

「でも土地にかけられる予算には限りがある」

という条件の中で、距離と価格のバランスを見ながら土地を選ぶことになります。

重要なのは、すべての条件を満たす土地を探し続けることではなく、自分たちにとって「絶対に譲れない条件」と「妥協できる条件」を整理することです。

学区だけでなく、通学路や周辺環境も確認しておく

実際には、土地を探す段階で通学路や周辺環境まで細かく調べてから購入する方は、それほど多くありません。

ただ、毎日の通学や暮らしに関わることなので、土地を見に行った際に一度確認しておくと安心です。

例えば、

• 実際の通学路
• 大きな道路や交差点の位置
• 通学時間帯の交通量
• 歩道の有無
• 周辺の住宅環境

などは、地図だけでは分かりにくいことがあります。

また、学校の生徒数や学校周辺の環境などを気にされる方もいますが、こうした情報は年度によって変わる可能性があります。

そのため、土地選びでは学校に関する情報をすべて細かく調べるというより、まずは通学距離や実際の通学路、周辺環境など、日々の生活に直接関わる部分を確認することを優先するとよいでしょう。、まずは通学距離や通学路、周辺環境など、実際の暮らしに直結する部分を確認することをおすすめします。

土地探しでは、大雨のときの状況も確認したい

土地を探すとき、晴れている日に現地を見に行くことが多いと思います。

しかし、気に入った土地が見つかったら、大雨が降ったときの周辺状況も確認しておくと安心です。

当社でも、大雨による浸水について現地をご案内することがあります。

大雨の際に水が集まりやすい場所は、ある程度同じ傾向があるため、気に入った土地が見つかった場合は、雨の日に現地を確認してみるのも一つの方法です。

その際は、土地だけでなく、周辺の道路や水路の水位・水の流れも確認してみましょう。

晴れた日には分からない、雨の日の土地周辺の状況を知ることができます。

また、ハザードマップや過去の浸水履歴もあわせて確認しておくと安心です。

「このエリア、問い合わせが多いな」と感じる場所には理由がある

不動産会社には、一般の方には見えにくい情報があります。

それが、日々寄せられる土地探しの相談や問い合わせです。

「最近、このエリアを希望する方が多い」

「価格を抑えながら、広い土地を探している方が多い」

「駅に近いエリアで、何年も土地を探している方がいる」

といった傾向は、日々お客様と接しているからこそ分かることがあります。

そこで、当社の営業担当者に、最近土地探しの相談が多いと感じるエリアと、その理由を聞きました。

岐阜市北西部・北方町・穂積駅から離れたエリア

価格を抑えながら、広い土地を探したい方からの相談が多いエリアです。

比較的、価格が安く広い土地が出やすいことに加え、建築コストや金利の上昇によって、土地にかけられる予算を抑えたいと考える方が増えていることも理由の一つです。

岐南町・笠松駅周辺

名古屋方面へ通勤する方からの需要が多いエリアです。

名古屋へのアクセスの良さに加え、西岐阜や岐阜駅周辺と比べて、坪単価を抑えて土地を購入できるケースがあることが人気の理由です。

西岐阜エリア

西岐阜から岐阜駅周辺は、以前から人気の高いエリアです。

一方で、希望する条件の土地がなかなか出てこないため、何年も土地を探し続けている方もいるほど、競争の激しいエリアだといいます。

このように、土地探しで人気のエリアには、それぞれ理由があります。

「人気だから」というだけで選ぶのではなく、価格・土地の広さ・通勤や通学のしやすさなど、自分たちが何を優先したいのかを考えてエリアを選ぶことが大切です。

岐阜の不動産会社だからこそ分かる「意外なポイント」

不動産情報をインターネットで調べれば、価格や面積などの基本情報は簡単に比較できます。

一方で、実際に土地探しをしているお客様と接しているからこそ分かる、「意外と見落としやすいポイント」もあります。

当社の営業担当者に、土地探しをする際にお客様が見落としがちなポイントを聞きました。

「100点の土地」を探し続けないこと

営業担当者から、土地探しについてこんな話を聞きました。

「土地探しでは、100点満点の土地はほとんどないと言ってもいいくらい、すべての条件を満たす土地を見つけるのは難しい。実際には、70～80点くらいの土地で購入を決めるお客様が多い」とのことでした。

土地探しでは、「もっと良い土地があるかもしれない」と条件を増やしていくうちに、なかなか決められなくなってしまうことがあります。当社でも、完璧な土地を求めるあまり、土地探しが長期化するケースは少なくないそうです。

また、物件情報や写真だけを見て「条件が悪そう」と判断し、現地を見に行かないケースもあります。しかし、実際に現地を訪れてみると、「思っていたより良かった」と感じることもあります。

土地は、写真や物件情報だけでは分からないことも多いものです。だからこそ、気になる土地があれば、最初から候補から外すのではなく、まずは実際に現地を見てみることが大切です。

100点の土地を探すのではなく、自分たちにとって「ここならいい」と思える土地を見つけること。それが、土地探しで後悔しないためのポイントなのかもしれません。

「何を優先するか」を先に決める

もう一つ大切なのが、自分たちの希望条件の優先順位を整理しておくことです。

「駅に近い」「土地を広くしたい」「価格を抑えたい」「学校に近い」など、希望をすべて満たそうとすると、選べる土地が少なくなってしまいます。

そこで、

• 絶対に譲れない条件
• できれば叶えたい条件
• 妥協できる条件

を整理しておくと、土地を比較しやすくなります。

当社でも、お客様の希望を聞くだけではなく、何を一番大切にしたいのかを整理し、実際の土地を見ながら、その土地の特徴や注意点をお伝えすることを大切にしています。

土地探しでは、インターネット上の情報だけで判断するのではなく、実際に現地を見て、自分たちの優先順位と照らし合わせることが大切です。

「完璧な土地」を探すのではなく、自分たちにとって何が一番重要なのかを整理することが、土地探しを進めるための一つのポイントです。

まとめ

これから岐阜で土地や家を探す方は、物件価格や間取りだけでなく、その地域を実際に知っている不動産会社の経験や現場情報も参考にしてみてください。