中古戸建てのメリット・デメリット　費用を抑えつつ理想の住まいを手に入れるには

ウッドショックの影響で新築戸建てを建てるための費用が高騰。その影響で、今、住宅市場では中古戸建ての人気が高まっています。

立地や日当たりなど条件に合う物件を安く購入し、自分好みにリフォームしてマイホームを手に入れる方が増えているのです。

この記事では、中古戸建てで新生活を始めるメリットとデメリット、中古戸建てを購入する際の注意点を紹介します。

中古戸建てのメリット

価格が安い

1つめのメリットは、新築戸建てと比較して価格が安いことです。これを一番のメリットに感じて中古戸建てを購入する方も多いと思います。新築戸建ての2～5割の価格で購入できます。希望の立地や広さの住宅は、新築では価格が高くて手に入れるのが難しいかもしれません。しかし、中古戸建てであれば希望通り、もしくはそれ以上の住宅を取得できるかもしれません。

住むイメージが湧きやすい

自分で１から建てる注文住宅とは違い、中古戸建ては既に実物が建てられているので、実際に暮らし始めたときのイメージが湧きやすいです。注文住宅では、間取り図やイメージ写真でしか確認することができません。

条件に合う物件が見つかりやすい

REINS（不動産流通標準情報システム）に掲載されている岐阜県の中古戸建ては約1100件であり、全戸建て市場の約7割を占めています（令和4年6月現在）。このように新築戸建てよりも格段に流通量が多いため、自分の希望通りの物件が見つかりやすいというメリットがあります。外観・内観や立地、間取りなどの条件が合致する物件の中から、最もいいものを選択できます。

中古戸建てのデメリット

設備が古い

中古戸建てなので、新築戸建てと比較すると設備は古くなってしまいます。築年数によって異なりますが、物件によってはかなり古くて傷んでいるケースもあります。設備交換をしなければなりませんが、物件によっては構造的に設備を交換したくてもできない場合もあります。不動産会社を交えて慎重にチェックしましょう。

維持費がかかる

購入後の住宅維持費が意外と高くなってしまいます。建ってから何年も経過している物件は、住宅の不具合や故障が起きやすく、安全性を保つためにも修繕工事をしなければなりません。安く購入したとしても、維持費がかさんで結果的に新築を購入したときと変わらない額になってしまう可能性もあります。中古戸建てを購入する際は、長期的なコストを見越して計画を立てるようにしましょう。

住宅ローン控除が受けられない可能性がある

中古戸建てを購入して住宅ローン控除を受けるには、いくつかの条件をクリアしている必要があります。

• 自ら居住していること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上あること
• 合計所得が2000万円以下であること
• 床面積が50㎡以上であること
• 1982年以降に建てられた家であること
• 「3000万円特別控除」などの特定の制度と併用していないこと

また、2022年4月からの制度改正で、控除期間は最大13年間、最大控除額は273万円～455万円（省エネ対応度合いにより異なります）となりました。住宅ローン控除改正については、こちらの記事で解説しています。

中古戸建てを購入する際の注意点

中古戸建てを購入する前に注意しなければならないポイントが3つあります。

①費用

中古戸建てを購入する前に、費用の目安を把握しましょう。

• 手付金　　　　　　一般的には売買代金の10％程度
• 仲介手数料　　　　売買価格の3％＋6万円＋消費税
• 印紙税                          1～2万円程度
• 登記費用　　　　　20万～30万円程度
• ローン借入手数料　相場は借入額の2.1％
• 修繕費用　　　　　外壁塗装、壁紙・フローリングの張替え等
• 引越し代、家具・家電の購入代金

②建物の構造に注意する

・耐震性
耐震性は建物の地震に対する耐久力を示す重要な指針です。地盤の強度や建物自体の構造が耐震性に優れているか、不動産会社に確認しましょう。また、建物の耐震基準が1981年以前の「旧耐震基準」の場合は注意しなければなりません。旧耐震基準には震度6強以上の規定がないので、大規模地震が起きると倒壊してしまう危険があります。

・再建築不可物件
物件資料に「再建築不可」という文字がないか確認しましょう。再建築不可とは、現在建っている建物を壊して、新しい建物を建てられない物件を指します。この土地は建築基準法が定められる以前（1950年以前）に建物が建てられていて場合がほとんどで、現行の建築基準法の定める接道義務を満たしていないため、原則的に再建築・増築・リフォームができません。

・違法増築された物件
10㎡を超える面積の増築には建築確認要請が必要です。この確認申請を行わずに増築をしているものが違法増築と呼ばれています。違法増築された住宅は行政から取り壊しの命令が出される可能性があります。また、違法増築された中古戸建てを購入しても、住宅ローンを受けられません。ただし、違法増築された部分を取り除けば、融資が受けられるようになります。

③建物の状態を入念にチェック

・室内設備のチェック
物件を内覧するとき、「修繕費用はどのくらいかかりそうか」を意識しながら、設備を慎重に確認しましょう。チェックするポイントは、床、壁、天井などの汚れや腐食、壁紙の浮き、扉や窓の開閉がスムーズか、そして水回りの流れ・臭いなどです。

・外観のメンテナンス
室内のチェックと同じく、修繕費用にいくらかかりそうかを見学時に確認しましょう。主なチェックポイントは、屋根材の破損やズレ、外壁・基礎部分にクラック（ひび割れ）、雨樋の破損、塗装・コーキングの剥がれです。

・害虫、害獣被害
害虫、害獣の被害がないかも入念に確認しなければなりません。特に柱や梁を蝕むシロアリ被害は、建物の倒壊にもつながるので注意しなければなりません。シロアリ被害が発覚した場合、小規模補修でも数十万円、大規模補修になると300万～1000万円ほどかかる可能性があります。床のフワ付きや湿気を感じたときは、購入を考え直した方がいいかもしれません。他にも、ゴキブリや蜂などの害虫、ネズミやハクビシンなどの害獣がいるかも確認しましょう。

中古戸建ては、新築よりも低価格で理想の家に住める可能性があります。築年数が経過している分、修繕やメンテナンスが気になりますが、事前に費用を見積もっておけば、大きなデメリットとはなりません。購入前に慎重に検討を重ね、理想の暮らしを手に入れましょう。