共有持分の不動産は売却できるの？売却方法や費用、トラブル事例について解説

共有持分とは、ひとつの財産を複数人で所有している場合に、それぞれが持っている権利の割合を指します。では複数の所有者がいる不動産は、どう売却するのでしょうか？今回は共有持分の不動産を売却する方法や費用、トラブルについて解説します。
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共有持分の不動産は売却できるの？

共有持分の不動産で、個人で所有している部分は自由に売却可能です。不動産の共有持分の部分に関しては、一個人に所有権があるためです。たとえば、ひとつの不動産をAさん、Bさん、Cさんの3人で所有している場合、Cさんが所有する部分をDさんに売却するときにAさんとBさんの同意は必要ありません。個々の所有権の範囲であれば、同意なしに不動産を売却できます。なお、不動産全体の売却には、所有者全員の同意と立ち会いが必要です。

共有持分の不動産を売却する方法

共有持分の不動産を売却する方法は、以下2パターンです。

• 共有者の同意を得て売却する
• 自分の持分のみを売却する

共有者の同意を得て売却する

共有持分の不動産売却でもっともシンプルな方法は、共有者全員の同意を得て売る方法です。不動産全体を売却できるため相場価格で売り出しやすく、部分売却に比べて買主が見つかりやすいメリットがあります。売却益は共有部分の割合に沿って分配するのが一般的です。なお、売買契約書には共有者全員が署名と捺印をする必要があります。

自分の持分のみを売却する

親族や買取業者に自分の持分のみを売却するのも可能です。ただし、不動産の一部のみを売却するので、売却価格が安くなったり、他の所有者と揉めたりする可能性があるでしょう。不動産の一部を親戚に売却すると、住民の許可なく敷地に入られたり、売却した部分を物置に使われたりする恐れがあります。その結果、住民が住みにくくなり、トラブルにつながります。自分の持分のみを売却する場合でも、共有者の同意を得てから売りに出すのがよいでしょう。

共有持分の不動産の売却で必要な費用

共有持分の不動産の売却で必要な費用は、以下の通りです。

• 仲介手数料：売却価格×3〜5%
• 印紙税：約10,000円
• 抵当権抹消費用：5,000円〜20,000円
• 譲渡所得税（売却益が発生した場合）：売却価格の39.63%〜20.315%
• 登録免許税：固定資産税評価額×0.4%〜2%
• 司法書士依頼料：約15,000円
• 住宅ローンの残積

共有持分の不動産を売却して支払う税金

不動産売却では以下のような税金の支払いが必要です。

• 印紙税：約10,000円
• 登録免許税：固定資産税評価額×0.4%〜2%
• 譲渡所得税：売却価格の39.63%〜20.315%
• 消費税：10%

上記のうち、譲渡所得税には短期譲渡所得税と長期譲渡所得税があります。譲渡所得税の税率は、不動産の所有年数に応じて異なります。

共有持分の不動産売却後の確定申告の方法

共同名義の不動産の一部を売却した場合、確定申告は個別で申請します。不動産の売却後に分配された金額やかかった費用を個別にまとめましょう。なお、確定申告の期限と必要書類は以下の通りです。

共有持分の不動産の売却で必要な書類

共有持分の不動産の売却には、主に以下の書類が必要です。

• 共有者全員の実印
• 共有者全員の印鑑証明
• 固定資産評価証明書
• 登記済権利証
• 共有者全員の身分証明書
• 間取図
• 建築確認済証・検査済証（一戸建て）
• 地積測量図・境界確認書（土地）
• 固定資産税・都市計画税納税通知書

共有持分の不動産の売却で発生するトラブル

共有持分の不動産を売却するときのトラブルには、以下2つが挙げられます。

• 共有者との関係が悪化する
• 共有者に賃料を持ちかけられる可能性がある

共有者との関係が悪化する

共有持分の不動産を勝手に売却すると、共有者との関係が悪化する恐れがあります。関係が悪化する要因として、不動産全体を売却するときに余計な諸費用がかかることが挙げられます。親族で所有していた物件の一部を、Aさんが共有者の同意なく赤の他人のCさんに売却した事例を解説します。当事例では、Aさんと親族側との関係が悪化しました。

前述しましたが、不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。しかし、親族側が不動産を売却したくても、Cさんの同意を得られない場合、所有権を買い取る必要があります。親族側は所有権がどうしてもほしいため、Cさんは相場より高値で売りつけられます。その結果、親族側は金銭面で損をするのです。不動産を勝手に売った結果、Aさんと親族側の関係が悪化しました。

共有者に賃料を持ちかけられる可能性がある

共有持分の不動産を売却すると、新たな共有者から賃料を要求される可能性があります。共有者は持分の割合に応じて、家賃を得る権利があるためです。たとえば、適正家賃20万円の不動産の持分割合を以下のように定めた場合、Cさんは10万円の家賃を得られます。

共有持分が均等だったり、新たな共有者が親族だったりした場合は、家賃を請求されにくいでしょう。共有者が赤の他人だと、家賃を請求されやすいので注意が必要です。

トラブルを防ぐなら共有者の同意を得て不動産を売却するのがよい

共有持分の不動産を売却するならば、共有者全員の同意を得て、物件全体を売るのがよいでしょう。不動産を相場価格で売り出せますし、共有者とのトラブルを回避できます。不動産を売却するときは、買取ではなく仲介を依頼するのがおすすめです。買取より仲介のほうが高く売却できるためです。

共有持分の不動産の場合、売却益を共有者で分ける必要があります。仲介を依頼すると手残り額を多く得られますよ。

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• 安定売却コース：相場価格で売却を狙うプラン
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